何志成：美降息将加速中国资产泡沫膨胀

　　1997年亚洲金融危机前情形似曾相识

　　何志成

　　最近，国际金融市场大幅震荡，美元指数一路暴跌。导致美元暴跌的原因虽然很多，起因却是房地产市场的降温以及由此导致的美联储大幅减息。

　　根据美国密西根大学最近发布的一项消费者调查显示，26%的美国房主称自己的住宅在过去一年中出现贬值，21%的受访者预计，自己住宅的价格会在未来一年中继续下滑，这一比例高于8月的18%，该调查可以反映本轮房市持续下滑的程度。

　　美国的房地产市场出现调整，欧洲、英国、澳洲、俄罗斯，包括中国的房地产市场仍然火爆。但据我的调查，现在许多中国城市的房地产价格以及所谓的空置率都是假的，大量的房子都在中介公司手中——只付了一点点定金，而且是银行贷款，而中介公司开出的

房价一般会高出开发公司报价的20%。这个现象与美国出现危机前的景象非常的相似——房地产市场的大多数报价仅仅是虚拟价格，是炒作出来的价格，远远地超出大多数消费者的购买力——所以要动用次级债刺激。

　　美国出现房地产贷款危机的另一原因，是大多数商业和投资银行购买了与房地产贷款相关的次级债以及次级债的衍生金融产品，也就是现在定性的商业银行卷入过深。从一般银行业的贷款监管规则看，美国银行的房地产贷款已经大部分证券化，风险分散较好。

　　但是，当银行业向购买大量次级抵押贷款的基金和非银行金融机构提供了资金拆借支持后，房地产贷款的风险又向银行业回流。这也是为什么一次偶然的金融事件会迅速导致全球性金融震荡的原因。

　　美国次级债事件说明，目前商业银行的监管规则是陈旧的，它使大多数银行在预防来自虚拟金融市场的冲击时非常脆弱。

　　由于人民币还不是可自由兑换货币，中国的银行贷款也没有证券化，因此目前还没有被美国次级债危机直接冲击的迹象。但是，中国经济已不再与世界隔绝，比如流动性泛滥与房地产市场等资产价格暴涨。据有关报道，现在进入中国炒房地产和

股票的热钱有3000亿美元之巨，这与1997年东南亚金融危机发生前的情况非常相似。当时的情况也是美元大跌，而本币和用本币计价的资产大涨。

　　现在，美元又大跌了，而人民币可能继续大涨。但在人民币资产继续上涨的时候，我们为什么不想一想美元为何再次大跌呢？

　　从美元暴跌以及美国紧缩流动性的实践看，早紧缩可能比晚紧缩要好，早调整也应比晚调整好。从美国投行业最近公布的第三季财报看，提前降低房地产投资比重的银行损失较小。比如高盛的季报，第三季度的净利润劲升79%，相比之下，贝尔斯登的第三季度利润则骤降61%。一反一正，差距巨大。高盛业绩大增的部分原因就是，早在6月危机发生之前，就率先抛空了房地产抵押贷款证券。

　　现在，我们一些银行的房地产贷款以及与房地产相关行业的贷款比例高达75%，这个比例即使在房地产价格可能继续上涨预期仍然高涨时也是危险的。

　　因此，无论是从防范系统性风险还是从降低银行经营风险的角度看，必须动作在前，调整在前，主动提高房地产贷款门槛，降低房地产贷款比重，并积极采取能够分散和降低房地产贷款风险的措施。比如提高房贷首付，减少对房地产行业的贷款支持，加速房地产贷款的证券化等。(作者为中国农业银行总行营业部高级经济师)

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