谨慎收缩房贷 控制坏账水平

　　近日有媒体报道，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，或将第二套住房贷款的首付比例调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。

　　实际上，已经有一些商业银行提高了第二套住房的按揭首付(例如建行广东分行)，而且房贷风险已经有所暴露，收入流不足以支撑按揭贷款的人群正在扩大。而建设银行最近发布的一份研究报告显示，由于住房价格猛烈上升、再加上央行的多次加息、使得个人房贷支出不断增加，国内商业银行个人住房贷款将逐步进入违约高风险期。

　　一般来说，中国的商业银行的灵敏度是比较滞后的，根据已经公布的房贷违约率以及建行报告，可以推测房贷风险暴露水平或许要比预想的高。根据国际经验，个人住房贷款的风险暴露期通常为2-5年，也就是说，现在暴露出风险的应该是2005年由“温州炒房团”造成的那次

房价上涨带来的。而2006年下半年至2007年上半年这次的房价狂飙还没有充分暴露，它的“风险显露点”应该是在2008年底至2009年。鉴于美国的“次级房贷”带来的危机与风险，我们现在也应该提高这方面的风险意识，对房贷的违规行为加强监管。

　　毫无疑问，房贷风险的最主要原因是购买者的收入流水平被“虚夸”了，购房者现在或未来的收入流不足以支撑按揭贷款。我们可以将购房人群分成四类：一个是高级炒房者，他们的资金能力充沛，几乎不受央行加息产生的财务风险的影响；一个是跟风型炒房者，他们往往借助银行融资杠杆，对加息和首期比较敏感，同时他们大多是在今年年初的高价位介入，他们的愿望是“没有最高，只有更高”；一个是诚实的、有足够现金流的购房者；另外一个拼凑出首期(在父辈的帮助下)，但收入流并不稳定，在未来不足以支撑其稳健地还款(父辈并不能帮助孩子每月按揭)。现在的问题是，房价的飙升产生恐慌性的预期，导致房贷的迅猛增长，使得跟风型炒房者和没有足够收入流的诚实购买者的比例越来越大。而这两类的共同特点是：他们没有持久的“护盘”能力。

　　有趣的是，在“护盘能力”上，房地产商任志强的言论是值得咀嚼的。在2006年他发布了“只为富人建房子”的冷酷言论。尽管他让人感到很不舒服，但是他的经济逻辑是坚固的：没有购买力的人群不应该属于商品房市场的需求者，这个人群在购买力意义上是应该取消的。可前不久，他发表了“中国房价将会在2020年才会下降”，他的推理纯粹是人口学上的，将那些他在2006年还根本看不上的“弱购买力人口”纳入到商品房的购买人群。简单地说，2007年任志强“抽”了2006年的任志强的耳光。任志强在房地产护盘能力上的“反水”证明了尽管一些房地产商有一些经济智力或者逻辑，但是他们永远会为利益做各种的有意识欺骗和“涂抹”。

　　坦率地说，尽管提高住房首期和房贷利率这些“金融紧缩”是非常必要的。但解除房地产市场对全社会的“风险危害”的关键是降低房价。降低房价的正确做法是，政府修建大量高容积率、包含地价成本、小

户型、没有过多享乐价值的

经济适用房来满足大众，重要的是，要建立公开透明、排斥寻租的经济适用房分配机制。

　　广泛流传的错误观点之一是，房价下跌会打击经济增长，并且造成银行坏账。实际上，坏账已经存在，只不过没有显性化而已，当务之急是控制其比例和额度。如果房价继续上升，坏账会变得越来越多(原本是一年的坏账变成了多年的坏账)。而且，将经济增长的引擎放在房地产市场上，本身就是不可持续的。还有一种错误的猜测是，房价下跌，会影响经济，而政府部门会反向救“市”，维持房价。这是一种非常危险的心理(中国香港地区和日本的历史都证明了这种心理的可怕)，因为这给予全社会投机势力一种暗示：“投资房产、永远不输”。

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