房贷危机的认知图景

　　本报评论员 欧阳觅剑

　　近日建行广东、重庆分行将第二套住房的首付比例从三成调高至四成。银行提高首付比例，有压缩贷款的意图，但主要的目的还是防范风险，首付比例提高至四成之后，如果出现客户无力还贷和房价大幅下跌(比如30%)的情况，银行就可以通过出售用作抵押的房子清偿贷款，避免因为房价下跌而遭受损失。

　　政府和银行挤压房价泡沫、防范房贷风险的措施，将改变市场对房价的预期，并使房地产市场的流动性变得紧张，客观效果上可能刺激房贷危机更快地发生。那么，房贷危机的可能后果是什么？房贷危机如果大规模爆发，当然会给国民经济带来冲击，妨碍广大民众生活水平的提高。但小规模、有限范围的房贷危机有益于中国经济健康发展，那会使房价更为合理，投资者更加谨慎。

　　一旦发生房贷危机，银行会首先受到冲击，它们的流动性将暂时收紧，但应该能够比较快地恢复过来。房贷占银行资产的比例不是太高，而且，其中大部分房贷客户是用于自住，是有稳定收入来源的优质客户，如果不再大幅上升，利息支出不大幅增加，他们有能力而且有意愿偿还本息，因此，转变为不良贷款的房贷比例应该不会太高。当然，如果银行以前在发放贷款的过程中不遵从操作规范，情况就另当别论。美国次级抵押贷款市场危机波及范围甚广，其实是因为经过连续的加息，流动性本来就不够宽裕，不完全是由次级贷款的能量引发，所以

　　银行将收紧房贷业务以及个人消费贷款业务——实际上，现在已经开始收缩，但其他业务应该不会受到太大影响。2007年以来，非金融性公司及其他部门贷款余额的增速已经放缓，上半年的增长率为14.6%，远低于居民户贷款余额25.7%的增长率。压缩房贷业务之后，银行可能将资金更多地用于企业贷款。而且，现在固定资产投资并不完全依赖于银行贷款，投资不会受到房贷危机的冲击。消费信贷会收缩，但目前还没有普遍形成贷款消费的模式，因此消费仍然会保持平稳的增长。只是银行在消费信贷方面的进行创新的积极性会降低，不利于消费模式改进和消费需求改善。

　　总而言之，如果政策应对正确，房贷危机将被限制在小范围之内，不会对目前快速增长的经济产生重大冲击。加息须更加谨慎，今年5次加息，幅度已经非常大，但现在还没有在房贷中充分体现出来，多数房贷的利率没有随加息而立即调整，要到明年初，房贷客户的月供才会骤然增加。因此，加息对于房贷市场的影响是滞后的，央行可以观望，待其后果反应出来之后，再做进一步的判断。

　　另外，应该注意的是，房贷危机可能通过股市而扩大其影响，致使更多的人遭受损失。在流入股市的资金中，有一部分是投资者直接将住房抵押贷款投入股市，这是违规操作；还有一些投资者，本来要用自有资金购房，但看到股市行情向好，就采用了按揭的方式，将自有资金用于购买

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