徐千惠：拿什么拯救次贷危机受害者

　　⊙徐千惠

　　当成千上万的美国购房者深陷于次级债危机中时，美国联邦政府终于决定要拯救这部分贷款人。

　　这项紧急援助计划被称为“联邦住房管理局担保计划”，主要用于帮助因目前贷款利率不断上升而无力还贷的那些购房者，他们可以得到联邦住房管理局担保的抵押贷款，以避免他们被没收住房。

　　当然，这项紧急援助计划是有筛选性的，被帮助的对象是最有能力补还贷款的那些人。他们可以从美国联邦住房管理局那里获得固定利率的抵押贷款。实际上，联邦住房管理局并不放出贷款，仅仅是对被帮助者原来借入的房贷款项进行担保。

　　这里，或许有必要介绍一下联邦住房管理局。联邦住房管理局诞生于美国经济大萧条时期，至今已有73年历史。成立住房管理局的目的就是担保抵押贷款、降低出借人风险、促使房贷机构更愿意提供贷款，借此帮助那些有困难还贷的人群。但是，联邦住房管理局的担保作用逐步弱化，被附加贷款和无担保次级抵押贷款取而代之了。

　　当近期美国出现了次级债危机后，大多数次级贷款者承受利率上升引起的浮动贷款利率增加的压力，并导致逾期偿还率和住房没收率在上升。在此背景下，市场希望联邦住房管理局能重新担当起更大的责任。而此次实施的“联邦住房管理局担保计划”，可以说是向这个方向努力迈出的第一步。

　　根据联邦住房管理局于9月初发布的“联邦住房管理局担保计划”大纲分析，担保再贷款计划只提供给在浮动利率上调前6个月内准时全额还款的那些贷款人，贷款人在6个月内未能偿还浮动利率贷款，只要他们能证明他们未能还款是利率上调的原因，而非如失业等其它因素，他们仍有机会获得联邦住房管理局提供的担保再贷款。

　　需要提出的是，联邦住房管理局的担保再贷款有最高额度限制，这在很大程度上又取决于美国各地的房地产市场价格。当地房价越高，可获得的最高贷款额度就越高，反之则反是。同时，还要求再贷款人拥有的住房，其住房市场价格至少要高于贷款额度的3%住房净值。

　　随着美国房地产价格下降，对那些贷款额度高于目前住房市场价格的人而言，要获得联邦住房管理局担保再贷款是相当困难的。例如，如果你的房贷数额所占住房市场价值达到95%甚至更高比重，那是很难获得联邦住房管理局担保再贷款的。

　　那么，在美国爆发了次级债危机后，美国房地产市场及美国经济会走向何方呢？这是大家关心的一个问题。

　　近日

　　在这一背景下观察美国房地产市场走向，预示了美国房地产市场泡沫已经产生。那么，房地产泡沫是否会破灭？这仍待于进一步观察。

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