拿地艰难时代中小房地产企业走向何方

　　胡芳洁

　　土地价格飞涨，土地的供应量并没有增长，土地问题已经成为众多房地产开发公司的七寸，对于中小企业而言更是如此。

　　9月6日，北京市国土局对外发布了已延迟半年的北京市2007年土地供应计划和2007年至2010年中期土地供应计划。根据计划，北京市2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，比去年减少近16%。这是自2005年开始公布土地供应计划以来降幅最大的一年。其中住宅用地为1600公顷，比去年减少300公顷。

　　在这两个供应计划中，

　　此类带有政策性质的住宅开发，“永远都是国企垄断。”有业类人士这样表示。今年8月初，常营乡三块两限房用地的竞得者分别是保利、富力、北辰。

　　“开发经济适用房，大型的国有企业比较多，因为他们一般都有以前的经济适用房的开发经验。经济适用房的利润相对较低，毕竟民营企业是利润导向的。”攀成德管理顾问有限公司高级合伙人谢志华表示，其实国企在成本控制方面，并没有太大的优势。而这种情况在全国都是普遍存在的。据他介绍，在西安，800亩的经济适用房用地，都是给国企在开发。

　　“一些中小民营企业也有做政策性住房的想法，很少能有付诸行动的，关键是土地的门槛太高。”谢志华说。

　　随着这类住宅用地比例的上升，显然众多中小房地产企业在拿地上又会失去很多机会。

　　实际上，在拿地的价格增长、难度加大的同时，众多的房地产企业在开发战略上也发生了显著的调整。

　　商业地产猜想

　　在商业地产方面的转向是一个显著的方面。

　　商业地产是众多国内开发商轻易不敢涉足的领域，然而，从目前来看，住宅类开发商开始逐渐转向商业地产开发。除SOHO中国、万达等早先就在进行商业地产开发的企业外，在今年，包括华润、富力、绿地、今典等企业就明显加大了对商业地产的投资力度。

　　“其实这种转变在去年就显现出来了。”DTZ戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，其中世茂、富力就是比较典型的代表。以富力为例，富力地产董事长李思廉在去年为富力制定的三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。根据富力近期新增的土地储备，其位于北京南纬路、白家庄和宋家庄的三幅地块以及广州珠江新城的两幅地块均为商业办公综合项目。

　　而这种转变，与获取土地的日益困难存在直接的联系。

　　住宅开发和商业开发的主要一个区别在于，住宅开发非常有节奏性和阶段性，一个做完马上要接着做另外一个，必须要有连续性才能保证公司的稳定，而在土地缺乏的情况下，企业很可能出现吃了上顿没下顿的情况；而商业地产本身是一种连续、稳定的盈利模式。张家鹏表示，偏向于商业地产一个原因是因为拿地的难度加大了，因此企业不愿意将回报一次性取得，而希望有长久稳定的盈利模式。“此外就是为上市做准备。”张家鹏说。对于众多谋求上市或已经上市的房地产公司来说，除了土地储备以外，未来收益的预期也是重要因素之一，自己持有的商业地产正能够满足后面这一条件。

　　对于拿地更为困难的中小企业而言，为了保证连续经营，商业地产业成为他们转向的可能方向之一。例如，如开发了美然系列社区的北京美晟房地产开发有限责任公司，就在西单开发了美晟国际广场，并采取整体出租的方式。

　　“做商业开发的中小企业是零星的。”张家鹏表示，目前也了解到还有一些中小开发商有做商业地产的意向。然而，资金依然是最重要的问题。“要有资金实力，能渡过培养期。商业项目不可能一开就火，像东方新天地，三年后才好起来，第一年就投入了1000万的推广费。”

　　在中国华讯商业地产俱乐部秘书长郭杰看来，对于中小房地产企业而言，商业地产显然不是一个好的选择。“中小开发商很少能这样做的。投资非常大，至少还需要3到5年的养商期，不是他们投得起的。”

　　另类生存

　　实际上，中小企业也有做商业地产的，不过他们采取的并不是开发的方式。

　　“他们主要做的是收购商业项目。”有业内人士表示，那些手上有一、两个亿的企业，有一些会选好一个商业项目进行收购，先收购一部分，等有了钱再收购，出租出去，等个3、5年以后再变现。

　　“一些特别小的开发商都收摊了。”郭杰说，也有一些北京的小企业到外地去收购烂尾项目再进行开发的。据他了解，在天津就有一个10万平方米的烂尾写字楼项目是被北京的一个企业收购的。

　　除此之外，“中小开发商转战二、三线城市的比较多。”郭杰表示。外地的政策弹性比较大，给中小房地产企业留出了一定的生存空间。他举了一个例子，在湖北黄石的一个项目，开发商为了最大程度利用土地，将地上地下的空间“充分”利用，全部盖的都是房子。“容积率都到了十几、二十几了！”

　　和大型国企、单位进行合作也是这类企业的生存法则之一。“在有些地方，一些中等规模的开发商对

　　有业内人士表示，一般都是一些手上有地的大型的国有机关，会选择和一些中小开发商合作，建了房子互分利润。该人士还表示，在万寿路就有一块17万平米的军队土地，就是由珠海的一个开发商来做开发。

　　来源：经济观察报网

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