银行房贷是否步入违约高风险期

　　本报记者 张炜

　　有关商业银行房贷的话题再度热起来。其一，有消息说，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。其二，建行研究部日前发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

　　管理层至今没有公开宣布调整房贷政策，可事实上，不少银行已经提高了贷款门槛。尤其是由于今年全年贷款计划的所剩无几，二手房房贷首先遭“开刀”。据报道，目前建行占据着重庆房贷市场的半数份额，但该行今年的房贷计划基本用完。年内建行重庆分行个人房贷资金将主要用于满足个人一手房房贷需求，一般不受理消费者二手房房贷申请。交行、中行、工行、民生等4家银行也要停办二手房房贷。与此同时，重庆部分银行还提高了高档住宅按揭首付比例。过去，中信银行重庆分行将别墅、花园洋房等高档住宅按揭贷款的首付比例，由3成提高到4成。相比之下，上海的各大银行没有明确宣布新的房贷政策，但对房贷把关普遍趋于严格。就连不受贷款额度限制的外资银行，也将首付成数提升至5成以上。

　　房贷业务一直是银行非常看重的，也是银行业公认的优质资产，如今银行敢于对房贷业务“开刀”，公开提醒风险的存在，与银行已从房贷业务中尝到甜头有关。今年上半年起，沪上银行房贷出现猛增，至6月末，中资

商业银行个人住房贷款余额为2553.49亿元，比年初增加68.01亿元，同比多增加142.19亿元(去年同期个人住房贷款增量为-74.18亿元)，余额同比增长3.37%。其中，6月份个人住房贷款增加45.43亿元，比5月份增长4.3倍，当月增量几乎是前5个月累计增量(22.58亿元)的两倍。再看8月份，沪上中资商业银行个人住房贷款继续猛增71.3亿元，比上月多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。其中新建房贷款增加46.2亿元；

二手房贷款增加25.1亿元。

　　还有一个数据非常关键，8月份，沪上中资金融机构新增人民币个人贷款79.6亿元，占其当月全部贷款增量的99%。可见，个人贷款占沪上银行全部贷款增量的绝大多数，而个人住房贷款又占了新增个人贷款的“重中之重”。

　　个人住房贷款在新增贷款的“特殊地位”，不仅仅是近期

房地产市场活跃所带动的，而且与银行“轻公重私”的贷款政策导向有关。在转型为零售银行的目标下，各银行对个贷业务更加青睐。有沪上股份制商业银行个贷部负责人坦言，各行重点收缩公司信贷业务还有另外一点考虑，就是尽量为质量相对好的个贷业务留出空间。

　　然而，个贷业务并非没有风险，英国诺森罗克银行近期发生的挤兑风波，就与放贷过度有关。英国去年有超过10万人宣布破产或申请债务重组，是10年前的3倍以上。作为一个发达国家的例子，提醒国内银行不能对个贷业务的风险盲目乐观。从短期来看，国内银行房贷业务的风险，是银行可以承受的，不会像美国次贷风波那样酿成重大金融危机。数据也表明，个人住房不良贷款上升势头在上半年得到一定遏制。至6月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85%，比年初上升0.06个百分点。而且，4月份之后不良贷款上升势头已得到一定遏制，6月份不良贷款余额和比率均比5月出现明显下降。

　　据了解，国内银行的房贷不良贷款，其中约有80%因虚假按揭而引起，是商业银行风险控制薄弱导致的。国内房地产市场眼前发生趋势反转的可能性较小，不会像亚洲金融危机中的香港楼市那样“一蹶不振”，银行若把关严，适当提高门槛，是可以克服违约风险的。

　　对银行来说，必须看到个人房贷的期限较长，有的一贷便是30年，其中横跨几个经济周期。今年以来的连续5次加息，5年以上期房贷优惠利率已由5.814%升至6.6555%，贷款者明显增加了负担。有人更算过一笔账，2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。加息的“杀伤力”不容低估，若在业务滑坡的时候，一味降低门槛，吃亏的还是银行。若遭遇相关银行预计的违约高风险期，最可能违约的一是多套房贷款的投机客，二是前几年房贷滑坡时低门槛“招揽”来的客户。

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