童大焕：房贷压力不该由房奴单独承担

　　建设银行日前发布报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款已经逐渐步入“违约高风险期”。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3年到8年。数据显示，工行、中行、建行三大国有商业银行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。(9月20日《上海证券报》)

　　虽然中国不存在次级房贷，但在多年来连续加息的压力下，房贷压力已经成为部分中低收入人群越来越沉重的负担，尤其是不少低收入人群，当初就是被动进入

房地产和房贷市场的。建设部政策研究中心赵路兴曾在一篇文章中提到，2002年，全国城镇新建住宅面积5.98亿平方米，在住宅竣工面积中，有近一半的住宅需求是通过拆旧建新实现的。这种被动需求的人群，也往往是对房贷利息最敏感的人群。

　　中国迄今为止还没有遇到像美国次贷危机导致

房价下跌的情形，相反，国内房市近年来仍在一路上升。因此，对投资者而言，如果面临加息导致的还贷困难，一般可以通过卖出房屋等来规避风险，除非其遭遇突发性重大变故。而自住房则不然，利息不断飙升，房子却不能出租也无法变现，不断增加的压力就只能自己扛着；特别是其中一些因拆迁而被动买房的人，当初买房可能就超出承受能力，屡次加息的累积效应，说不定哪一个就成为压垮骆驼的最后一根稻草。

　　面对此种可能出现的情形，政府当有所作为，通过多种办法，提前做好应对，解决可能面临的房贷风险。其目的，不仅应当着眼于规避银行风险，更应当从公民住房权利和政府基本义务的角度，及时为还不起自住房贷款、尤其是因拆迁等原因被动进入房贷市场的人提供“避风港”。

　　一种办法，如美国联邦住房管理局那样，通过担保计划，为因贷款利率重新调整而还不起月供的自住房购买者，提供抵押再融资，将其现有抵押贷款更换成得到政府担保的抵押贷款，以避免不能按期还贷。

　　另一种办法，对有旧房的人群，不妨参照广东中山小榄镇的做法。小榄镇政府日前出台办法，规定只要是小榄镇户籍的居民家庭，符合一定条件，都可用自己的宅地置换

商品房，或者在原宅地上贷款改建或重建住房。申请人自有资金不足的，都可以申请改善住房贷款，最高限额均为6万元。贷款利息按月利率3%。计算，约为目前银行贷款利息的一半左右，期限一般为五年。由社区股份公司或小榄镇担保公司负担担保事宜。凡以宅地置换商品房的，申请条件还可以适当放宽。

　　我觉得，这种由政府担保提供低息贷款的做法，今后可以扩大到拆迁户和低收入人群购房，在贷款限额、年限、优惠利率等方面还可以因地制宜，比如增加贷款限额、优惠利率、延长年限等。至于政府担保资金和利息差额的来源，可以考虑通过立法，从土地出让金中提取一定比例，这样，既能改变土地出让金大部分没有做到“取之于房市，用之于房市”的弊端，又能确保公民的居住权利，促进房地产市场的健康发展。(童大焕)

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