房贷步入违约高风险期 资产证券化缓解压力

　　■ 头条评论

　　房贷风险若隐若现。9月10日，央行上海总部发布数据显示，在房价上涨预期下，房贷仍大规模上升。当月上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月新高，其中新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，房贷占到了90%。

　　房贷已步入违约高风险期

　　近日建行研究中心发布研究报告也指出，虽然我国没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险。（9月20日《上海证券报》）

　　在央行近年来连续多次加息，个人房贷支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。

　　数据显示，工、中、建三大银行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿元。

　　个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。

　　从数据来看，个人房贷仍属于优质贷款，多数银行并不认为风险难控，在赢利压力下垂涎于稳定的房贷高利息收益似乎有理。但银行将自己捆绑在房贷上承担的是不可预知的风险，

　　一旦发作，将比美国次级债危机厉害百倍。美国次级债所占份额在金融份额中极小，而我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的90％。

　　因此，中国的房地产市场衰退将影响中国银行业，最终直接打击

　　银行内控机制并不严密

　　一些银行之所以认为房贷风险不大，理由有两条：一是认为对贷款者审核严格，风险控制基础做得不错；二是因为房贷有抵押品，商人有土地、个人房贷有房子，起码银行还能收回成本。

　　从目前来看，我国银行内控机制并不严密，所谓的收入证明等很少加以审核。最重要的是，土地、房产等抵押品的估值完全随楼市的行情而来，一旦房地产进入下降通道，房地产价格甚至可能缩水至原来评估价的一半甚至30%，这种极端情况在泡沫经济破灭后的日本、以及东南亚金融危机后的我国香港地区都发生过。

　　以目前房地产旺市时的估价，来抵御房地产一旦衰退之后的风险，无异于空中楼阁式的想像。当然，在房地产旺市时期，国内银行都虑不及此，不过作为政府，考量全面风险防止经济崩盘，则是职责所在。

　　抵押贷款证券化分散风险

　　如何抵御房贷风险？建行提出的建议是，加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。这些举措中，健全内控机制所诉求的是银行本身治理的健全，而加快抵押贷款证券化则是政府、央行、银监会一直希望推进而进展缓慢的做法。

　　美国次级债也许会让国内银行冒出一头冷汗。如果遭遇这种困境，国内银行以目前的经营模式可能也会像英国的北岩银行一样遭到挤兑。

　　美国的情况虽然严重，大部分金融机构却全身而退。这不能不说是美国银行资产证券化的大成功。通过证券化将利益同时也将风险分散给世界投资者，在危急时刻显示出保全自身的英雄本色。

　　为缓解房贷风险，我国正强力推行信贷资产证券化，银行个人住房、汽车贷款、助学贷款等都有可能作为证券化的基础产品。据称，第二批试点结束后，信贷资产证券化可望进入取消额度限制的常规化发行阶段。

　　□叶檀（上海 资深媒体人）

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