密切关注房贷步入违约高风险期

　　余丰慧

　　美国次级债风波给全球金融市场敲响了风险的警钟。建行研究部日前发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

　　建行报告列举了一组数据应该引起我们高度重视：工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。笔者经过计算，2005年个人住房贷款不良率为1.82%，2006年为1.636%。从不良率来看，远远低于其他贷款，并且2006年比2005年不良率还有下降趋势。正是由于这个因素，各个商业银行都把个人住房贷款当作优质贷款来对待，放宽条件，调度信贷资金，发放大量贷款。

　　而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。我国商业银行由于受房地产特别是城市住房价格猛涨的影响，这几年房贷井喷式发放，增长很快。一旦房地产市场变化，若干年后不排除风险集中爆发。除这个因素外，导致个人房贷发生风险的其他一些因素也令人担忧。

　　目前房价节节攀升，社会各界包括商业银行在内，普遍形成了对房价长久上涨的预期，使其产生了个人住房贷款几乎没有风险的思想。在这种思想支配下，出现了导致美国次级贷款危机发生的一个极为相似的原因：商业银行认为，即使是贷款者出现无力归还贷款本息的情况，银行收回房子拍卖也能抵偿本息。但美国贷款公司没有想到的是，美国各界普遍存在的房价只涨不跌的预期破灭了，楼市竟然出现了大幅跳水，房价已不能抵偿贷款本息。我国如果出现房价下跌状况，也不排除发生类似情况。这一点必须引起高度重视。

　　还有一点与美国发生次贷危机原因也极为相似。那就是多次加息大大加重了还贷者的经济负担，导致借贷者失去还款能力，丧失还款信心。从2004年开始，美国接连17次加息，还贷者负担之重可想而知。我国9月14日最新一次加息后，成为2004年10月至今不到三年内的第9次上调利率，也是今年以来的第5次加息。虽然每次提高的幅度不大，但对于贷款买房人来说，连续多次加息的累积，已经由量变而产生了一些质变。有人计算过，本次加息之后出现了两个质的变化：首先，对于24年的贷款来说，利息首次超过了本金。其次，利息支出首次超过了房租。年内若再次加息，借款者负担必将越来越重。一旦借款者收入出现不稳定状况，极有可能出现违约，导致贷款风险。

　　以上两点与美国次级贷款危机原因惊人相似，如果再加上我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款的风险隐患，我国住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期决不是危言耸听。虽然当前我国没有典型的次级住房抵押贷款市场，个人住房贷款占整个贷款比例还不大，不良率也不高，发生类似美国次级贷款危机的可能性不大，但是，贷款本身发生风险的可能性不是没有。

　　因此，以美国次级抵押贷款危机为鉴，在房地产市场处于快速发展阶段、房地产市场风险不断凝聚加大情况下，必须加强监管，加快健全金融机构内控机制，引导商业银行理性经营，决不能出现盲目发放个人住房按揭贷款的现象。

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