孙荣飞：谨防楼市调控效果被冲销

　　孙荣飞

　　8月份CPI同比上涨6.5%，全国70个大中城市的房屋销售价格同比涨幅达到8.2%，股价指数连续攀升，至9月15日央行年内第五次加息。持续偏热的经济环境和加息等连锁政策，可能会对去年以来的房地产市场调控效果带来变数。

　　就在建设部积极出台细则，保障低收入者解决住房困难的同时，日前，建设部政策研究中心对当前经济环境对房地产市场的影响集中作了评估，评估认为，物价上涨及从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构性的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资、投机需求的积极入市。同时，房价快速上涨已经成为市场的普遍预期。

　　刺激投资性需求

　　建设部政策研究中心浦湛在报告中认为，房地产市场的需求结构将发生变化。加息使得中低收入的自住需求因贷款成本提高而受到抑制，同时还面临着

　　建设部政策研究中心周江博士表示，当前房价上涨同比超过两位数的城市中，几乎都是中高档房所占比重较高的城市。从我国城市居民的收入水平和财富分布结构看，中高档房的需求显然偏大。

　　而今年频繁出现的“房地价格倒挂”现象，对住房投资性需求更是起了推波助澜作用，强化了房地产企业和购房者的房价上涨预期。周江表示，今年以来，一些城市在土地招拍挂过程中，纷纷出现楼面地价接近甚至高于同期周边在售新房房价的现象。而在2007年以前，房地价格倒挂还只是个别案例。

　　“房地倒挂”将影响深远，首先由于高地价地块的“标杆效应”，将带动周边地价和城市地价进一步上涨。其次，由于房价的成本刚性，建立在高地价基础上的房价必然更高，决定了未来房价继续上涨趋势。再次，因为楼面地价已经接近和超过现有房价，“房地倒挂”将间接推高周边在售楼盘房价。

　　加剧供需矛盾

　　在对房地产企业的影响方面，建设部政策研究中心钟庭军博士认为，加息在一定程度上将提高房地产行业的集中度、促进房地产开发企业优化资产结构。同时由于住房供应不足，会潜在刺激企业将加息成本、加税等通过调高房价转嫁给消费者，导致房价可能进一步上升。

　　钟庭军提出，加息还可能增加开发企业“捂盘”和“捂地”的现象，拉大供需缺口。由于融资渠道单一、融资成本上升，加之用地成本的上升，改变了企业开发建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。

　　推出房地产指数期货

　　作为对策，浦湛建议，应对这种通胀预期推动的房地产需求膨胀，最有效的政策不是简单地去压制房价，而是推出可交易的指数期货品种。“在房地产领域，我们可能已经需要尽快研究和推出房地产指数期货，提供一个资产价格避险的手段，让投资性需求更多地释放在‘虚拟’的房产而不是实物房产上。”

　　周江认为，未来调控房价的政策重心，应转入对地价形成机制和土地供应机制的调整上。包括改变价高者得的竞价规则，加快落实“两竞两限”等新的供地方式；通过土地供应主体多元化、丰富市场交易形式等措施大力发展土地二级市场。

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