空置高企 CBD盛名难副

　　商业地产空置面积超38万平米，专家归因称“缺乏统一管理和定位”

　　本报记者 夏华旺 北京报道 本报记者 王晓晨/摄影

　　9月7日，朝阳区统计局一组数据显示，朝阳区商业空置面积同比大幅增长了73.3%，其中近七成位于CBD功能区，空置面积达到了38.1万平米。

　　而据相关代理行统计，未来CBD地区还将陆续建成商业地产项目，空置率将进一步加剧。

　　存量达到77.7万平米

　　自今年一季度以来，朝外SOHO、北京万达广场、北京国际中心商业广场、世贸天阶、大成国际中心等重量级的

商业地产项目陆续入市，使得原本空置率高企的CBD空置矛盾进一步加剧。

　　根据高力国际二季度统计报告，京城各主要商业圈中，CBD 区域以77.7万平米的存量成为北京商业体量最大的区域。

　　业内专家认为，77.7万平米的体量在短期内更像是一个包袱，根据数据统计，新开业的世贸天阶和大成国际中心两个项目，商铺出现了20%左右的闲置率，而且商场内的销售活跃程度并不理想。

　　“在这些项目中，很大一部分商铺是业主在市场运作中主动空置的。”

房地产顾问机构华高莱斯策划总监刘葳告诉《华夏时报》记者。商铺出现人为空置，折射出了CBD区域内业主和商户之间在租金要求上的心理差距。

　　“出于CBD功能区本身的商业价值以及运营成本的考虑，无论是开发商还是业主，都会坚守目前租售价格，未来在这个区域内，商铺售价和租金还会进一步持续上升。”刘葳说。

　　定位不准

　　刘葳认为，目前CBD内写字楼的需求不旺盛，与另外的金融商务区——金融街分流了大量客户有关。世邦魏理仕的统计数据显示，CBD二季度优质写字楼租金为215.4元/平米，同比有下降，而金融街写字楼的租金上升1.3%，为194.6元/平米。

　　根据CBD管委会的最初规划，中心商务区主要功能在于为一些金融机构、外资企业等提供办公场所，这和金融街形成了一定程度上的竞争。

　　刘葳表示：“目前看来，大量的外资保险公司和

证券机构仍然选择金融街而不是CBD，这对CBD的功能定位提出了挑战，未来倾向商贸服务的公司可能入驻。”

　　应注重商业管理

　　“市场对于商铺的需求依然旺盛，CBD内的商铺出现空置，主要还是一些项目本身出现了问题。”戴德梁行的商铺部助理董事张家鹏说。

　　刘葳表示，真正需要注意的是，CBD内一些商业项目缺乏统一的招商管理和市场定位。

　　在CBD目前已经投入使用的含有商业零售的项目中，出现的是出租和出售的情况，最为典型的两个代表项目是华贸中心与SOHO尚都,前者目前的策略是只租不售，后者则是以售为主。

　　“开发完成后一次性向外销售的项目，发展商将失去对商铺的控制权，从而难以把握未来入驻经营商户的档次，各个业主从自己的利益出发招商，整个商场不能形成清晰的定位，这对追求商业品质的CBD来说是致命的。”刘葳说。

　　类似的商业项目，分析人士认为，需要提前成立一支商业管理团队作市场调研，并在商铺售出后协调与业主之间的关系，帮助他们度过一个培育期。

　　不过，刘葳表示，新出现的商业项目和那些CBD内老牌的购物广场依然会有竞争，类似国贸等项目已经形成了自己的商业守卫度，新店要想分流消费人群并不容易。

　　“2008年将是一座分水岭，2008年后CBD内写字楼的供应将会出现一段时间的断档，正好可以缓解之前集中放量造成的一些问题。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰说。

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