易宪容：中国房贷优质资产神话恐破

　　文/易宪容

　　中国大量进入楼市的中低收入者目前的还款压力正在增加。一旦中国房地产市场价格出现大幅度下滑，银行必将首当其冲受到波及。

　　最近，由美国的次级债而引发了全球性股灾，日本、香港地区、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌，全球金融市场一片恐慌，各国政府纷纷向金融市场注资。

　　有研究表明，这次美国次级债券损失约在1500-2000亿美元。而这个损失对一个近20万亿美元的美国股市及全球股市来说，其损失并不很大。对于中国来说，即使中国的出口受到波及，这些影响也是十分微小的。

　　不过，美国次级债券危机给中国按揭市场的启示却发人深思。当美国的次级债

神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。

　　事实上，中国的住房按揭贷款的风险比美国次级债券的风险高许多。

　　首先，从住房按揭的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但是对于中国的按揭贷款者们来说，基本上是没有信用等级可分的。这样，很大一部分信用不好的人也进入房地产按揭贷款市场。

　　在上海，2004年曾经就有人通过假信用的方式贷款7800万，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多，购买住房一百多套。尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但在房地产市场价格一直在上涨时，这种没有信用甚至负信用的人就不会暴露出来。因为，过高的

房价会把这些潜在风险完全掩盖起来。一旦中国的房地产市场价格出现逆转，这些潜在风险就会浮出水面，到时，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机还要严重。

　　其次，美国次级信用贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本是通过证券化的方式已经分散了。

　　再次，目前国内的国有银行和国有股份占主要比重的银行，为了其自身短期效益，采取了对住房按揭盲目扩张的态势。因此，它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入标准，根本就没有遵守银监会相关“个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%”的指引，还采取各种方式规则这种指引，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，如加按揭、转按揭等。在这种情况下，中国的住房按揭贷款的风险进一步放大。

　　另外，从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿左右。而中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加以公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。如此高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行会把它们看作是优质资产，一旦中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险都暴露出来，中国住房按揭贷款的风险肯定会美国次级债券市场风险还高。

　　据报道，日前监管部门对此十分警觉，甚至于有消息称，将会出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。尽管各大城市商业银行都表示，尚未接到总行的相关通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但商业银行暂停

二手房按揭、停办抵押贷款等都表明银行监管部门正在暗自收紧个人房贷，住房按揭贷款为“优质资产”神话已经打破。

　　插排

　　一旦中国的房地产市场价格出现逆转，这些潜在风险就会浮出水面，到时，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机还要严重。

　　(作者　国内著名金融学者，作家，国际新制度经济学学会会员，目前在中国社会科学院金融研究中心工作。著有《现代合约经济学导论》《交易行为与合约选择》《科斯经济思想研究》《金融市场与制度选择》《现代经济学入门》(合著)《金融市场的合约分析》《经济学与经济的迷思》《金融市场的震荡与发展》《经济繁荣与权力运作》等书，译有《佃农理论》《经济解释》等)

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