房地产市场监管乏力 政府终将丧失主导权

　　社论

　　在房地产市场，一切都成为涨价的理由。

　　昨日，号称“广州史上最大规模的土地盛宴”落下帷幕，结果了无新意，据一线记者形容是：“拍卖会出了一大堆地王。”其中白云区、金沙洲、花都、番禺的住宅用地也接连创造了各区域板块的地价纪录。13幅住宅用地，累计用地面积超过68万平方米，总价为95.1亿元，而政府为这些土地设定的出让底价还不到40亿元，从这一结果看，地价乃至房产价格的控制权已经完全掌握在开发商手中。

　　必须肯定，政府放出大量土地以缓和土地供求矛盾，体现了其遏制

房价的决心，从市场心理看，此举也有助于遏止“地荒论”带来的长期土地供应减少预期，但从当前开发商与政府的博弈情况看，无疑是前者占据了主动。本报于8月17日出版的《2007年楼市红皮书》，引述原广州市国土房管局信息中心主任黎文江的分析指出：自上世纪90年代起到今年上半年，发展商所获得的开发项目中，仍未进入开发程序的土地储备量中，十区约有2904.56万平方米，加上增城的1263万平方米和南海金沙洲的30万平方米，共约42平方公里。据分析，这些地块均为开发商通过“招、拍、挂”以外的途径获得，相对于开发商手中的存量土地，2000年-今年6月份经“招、拍、挂”出让的土地仅4.82平方公里。也就是说，新增土地的总量仅占开发商存量土地的11.5%。

　　从两个相左的数据可以看出问题所在，据业内人士分析，按近几年来广州一手住宅每年约1000万平方米的成交量计算，目前广州市场的存量土地所能开发的住宅面积可以满足广州10年的市场需求，根据有关规定，“

房地产用地两年未开发无条件收回”，两相比照，可供开发10年的土地，和两年内不开发就收回的规定，规则与现实的悬殊近乎讽刺。

　　这就不难解释开发商为何可以通过竞逐“地王”的方式获利：在价高者得的游戏规则奠定以后，无论开发商购买土地的价格多高，都能将其囤积地块的地价拉高，以一成的增量土地价格来提高九成的存量土地价格，已经成为开发商以地生财的惯用伎俩。

　　形势的严峻程度恐怕超出人们的预期，根据业内人士分析，目前在广州老城区和基础配套成熟的地区，现成的空地已经买少见少，而要增加土地供应，必须进行大量的拆迁补偿工作，成本很高。而开发商手中掌握的土地筹码已经超过政府，形成“挟土地以令房价”的态势，这也就是说，政府已经无法推出足以改变供求关系的增量土地，加上开发商经过近几年的暴利积累及上市融资，对政府推出的土地可以“放多少消化多少”。在这样的力量对比下，政府目前推出地块只能够继续增加开发商的筹码。形成类似深圳“无地可批”的被动局面。最后令房价完全失去控制。

　　很明显，市场始终以供求关系作为最终的定价标准。造成目前政府失去土地调控筹码的被动局面，一是因为我国土地管理制度失效，二是因为政府有令不行，不得不指出，42平方公里的土地的出让者除政府外并无他人，无论是存量土地还是增量土地供应，政府与开发商之间的利益纽带始终未改，只不过获利模式从低价出让土地以谋求GDP数字，到高价出让土地以谋取土地出让金而已。正是因为长期以来政府与开发商利益相关，导致政府始终无法狠心对开发商的囤积居奇行为行使市场监管责任，久而久之，令政府的调控筹码尽失。市场供应的主导权已经几乎落入开发商手中，这种情况正在恶化，政府倘若再不与开发商在利益上划清界限，抓紧盘活存量土地的工作，在开发商大量捆绑银行、股东利益，并日益对各政府部门的政绩进行利益绑架之后，恐怕长期搏弈的能力也将进一步失去。　　

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