冯海宁：包租婆结盟说明什么

　　-冯海宁

　　控制居民住宅区近70%的群租房源，依靠“垄断”优势肆意抬高房租，“抱团”暗中阻挠执法部门的整治，上海部分区域二房东自发结成利益联盟，整合房源、制订价格，相互配合推荐群租客，并呈不断扩大的趋势。(8月29日《新闻晨报》)

　　报道称，二房东包租一套房年利润能达数万元。“蛋糕”如此诱人，难怪会有二房东结盟、违规的产业“一条龙”等不良现象出现。去年，北京曾爆出精明大学生当起“二房东”最高月入8万元的新闻。不可否认，从学生、外地人到本地人，二房东现象广泛存在，职业二房东也已呈现。

　　表面上看，转租“

　　笔者认为，要想治理二房东结盟，不能仅仅是一刀切式的禁止群租、合租，这只能是治其表而难去其根。而且，并不是所有的二房东都有问题，大多数的二房东并不是以此为职业，而是通过转租来达到成本共担、资源共享的目的，自然也不会参与什么结盟。但是二房东结盟为什么会出现呢？笔者建议有关部门精确诊断，然后再有效下药。

　　问题一，房屋租赁市场供需失衡。这体现在两个方面，一方面，市场上提供的出租房数量，相比庞大的日益增长的需求而言，远远不能满足。另一方面，房屋租赁市场信息透明度不够，甚至可以说有效信息被部分人掌握，市场上呈现出来的很多信息是虚假信息，是个别人借以敛财的幌子。

　　二房东就是掌握房源和市场信息的人。既能通过直接转租房屋来牟利，也可以出卖信息吃差价。二房东结盟的出现，并不是偶然而是必然，因为对二房东来说，只有结盟才能实现房源和信息共享，才能形成利益共同体让利益最大化。归根结底，市场上任何垄断行为都是市场供需失衡、竞争不充分造成的。

　　问题二，政府对楼市的调控失衡。早先，政府调控以稳定商品房价为主，今年，以发展保障房为主调，问题是，很多承租人既买不起商品房，又没有资格享受保障房。对于如何发展房屋租赁市场，相关部门并没有投入足够的精力、资金。厚此薄彼，导致房屋租赁市场一直以来处于无序混乱的状态，黑中介肆意编造虚假房源、雇“托儿”哄抬租金、假产权证诈骗房款等违法现象广泛存在。政府调控如果不能一盘棋，既弱化了房屋租赁市场的功能，也无形中加重了商品房和保障房供应的负担。其实，很多二房东都与房屋中介公司有关。

　　问题三，相关法规不完善。虽然各地对房屋租赁市场都出台过地方法规，但都不健全。以北京为例，2004年就计划出台的《北京房屋租赁管理办法》，因市民多数反对几易其稿，至今没有下文。其中，禁止“二房东”行为就遭到低收入者反对。再说上海，2004年出台的房屋租赁管理办法规定，只要按照规定纳税、备案、登记，是允许群租、转租的，而在日前《业主公约》、《业主临时公约》中新增条款则规定，限制群租、不允许二房东存在。法规的不完善和落实不力，甚至前后矛盾也是二房东结盟、制造乱相的原因之一。

　　在市场机制比较完善的国家，房屋租赁市场与商品房市场及保障房几乎享受着同等的待遇。譬如在德国，租赁市场比重大于住房销售市场，不仅私人、合作社、基金或保险公司出租住房，而且还有专业的建房公司也出租住房。不仅如此，德国地方政府还以法律、规定等手段保障租赁住房供应稳定。德国法律规定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。

　　基于此，笔者建议上海在打击“二房东结盟”的同时，重点反省“二房东结盟”的深层次成因，从完善制度、稳定房价、平衡供需等方面着手，建立长效机制。

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