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北海：从烂尾楼博物馆到高价房市
●过去，“领导带客人来了，经过烂尾楼，都把窗帘拉上。”但现在，北海的领导会带团队去看重获新生的烂尾楼，而旅行社，则经常带团去买房。
●不少炒房人只交1万元的订金，然后用各种方式拖延交其余款项的时间，由1个月拖到三四个月，以赚取差价。
●童话外衣裹住的是北海怎样的现实？房价的崛起，是城市潜力股北海崛起的信号，还是中国房地产的一个泡沫？
“这里景色还算不错。”一位皮肤黢黑的男人一边说，一边在黑暗的走廊中专注地锯着木头，以生火做饭。他和老婆、女儿居住在北海源丰路“加勒比海酒店”中的一个房间。
如果装备玻璃门窗、装备霓虹与灯、装备地板与家具，再在那布满污水的巨大门洞前站一个门童，这里才更像是“加勒比海酒店”。现在，一切显得非常突兀——七月强烈的阳光，让两边簇新的建筑棱角分明，但这一座带有欧洲风格、有着穹窿圆顶的宫殿式建筑，却以烂尾楼的姿态矗立在路中央。
沿着那一排排整齐而巨大、没有安装玻璃的水泥窗户看过去，各种颜色的衣服松弛地晾在灰色窗台边，占地6600平方米的“烂尾宫殿”缺乏光彩。2004年，广西联合产权交易所出具公告，要将这座烂尾楼拍卖。但到了2007年，问遍对面一排商铺中的人，却无人知道这里是否已经被拍卖出，甚至遗忘了它豪华的名字。
一家废品收购站和那些乌黑而带着臭味的污水与碎石占据着酒店的一层，而沿着那只有框架、看似岌岌可危的楼梯上去的楼盘，则住满了北海人眼中的“拾荒者和传销者”。“住在这里的大约有500人”，一个“房客”说，一位神秘的“老板”，每月会向他们收取50元房租。
登上顶楼，站在顶楼的人和这座大楼似乎完全被新的北海所包围——在这个距离北海CBD不到5分钟的地方，宽广的绿地、整齐的马路、带着高级外墙的现代高楼已经占据了这座烂尾宫殿以外的全部空间。
作为北海最后一批烂尾楼，这个“烂尾宫殿”，和那些属于拾荒者的乐园很快将成为过去。在更远的地方，北海最大的烂尾楼已经转换成最高大楼凯旋酒店；海滩旁边的最大烂尾楼群，已成为花园包裹的别墅群，旁边崛起的是价钱高达7000元一平方的新楼盘。
这让人想起列入“西部开发”重点项目之一、被扩建的北海机场——每个从机场下飞机的外地人，几乎都会看到机场出口外一个楼盘的巨大广告牌：“不来看房是你不对，来了不买是我的错。”
第一高楼之变
北海的房地产商之间流传一个观点——北海是“全国的北海”，房子的价格、市场都属于这个猛涨的中国房市。
“这个广场，曾经炸过一个烂尾楼；这里、这里、这里，原来都是烂尾楼；但现在，北海已经几乎没有烂尾楼了。”沈国汉一路往前走，隔着玻璃，手指连点。
沈国汉所在的地方，是凯旋酒店30层的旋转餐厅，位于北海的中心点和楼宇的最高点。在360度鸟瞰下的北海，密密匝匝的新房子和在建项目从海滩边一路展开。
这座大楼本来不叫凯旋酒店，而是叫“南南大酒店”，北海人过去也叫它“难难大酒店”。占地一万多平方米的31层“酒店”，在1995年完成工程主体建设后，便因“续建资金不足”停工。这持续了9年，顶着最大烂尾楼称号的“难难大酒店”，高高耸立在市中心，丑陋水泥外墙成为北海的城市伤疤，直到2003年8月才结束：当流拍过一次的“难难大酒店”再次拍卖时，一个“神秘人”以4735万元拍得了这家酒店。
“那是我的司机。”现在身份是北海华银地产公司董事长的沈国汉接过了话头。
沈国汉的故事从1992年开始。在“西南出海大通道”前景诱惑和“低门槛”政策的吸引下，北海成为了全国各地老板的聚集地。沈国汉在1993年2月份来到北海：“最热闹是4月份，是地价升幅最大的一个月，土地价钱一天一个价，一天每一亩升幅1万元，你今天卖，到明天就有人买。”
好景不长，泡沫很快就破灭了。
“想着3到5年应该会好转，但10年了还没转过来，好多老板都走了。”沈国汉跟别的老板一样压抑：他在北海做过四个项目，试过一年不到就把一栋房子做好了全部卖出，试过做购物中心，也试过做出烂尾楼——他也因此被北海套牢。
2003年1月，财政部、国家税务总局下发了关于处置海南和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知，北海的“烂尾楼”成为享受免税政策的对象。“这个政策实际上拉动了北海处置烂楼的序幕。”中安地产董事长张瑜说。此前，他一直都“没什么事做，北海也没有什么人建房子”。一个例子是，1999年5月，他去报建一个房子，办事部门的人居然告诉他：“你是今年来报建的第一单”。
一些便宜拍卖、转卖的烂尾楼，逐渐变成低价楼盘——在张瑜看来，属于北海的低房价时代，“永远都不会再有，因为现在建房的成本远远不止这个数。”
“和海南一样，北海对那些盘活的烂尾楼是免税4年，免年税、免契税。我觉得形势已经开始复苏。在这种情况下，2003年8月我才敢把北海第一烂尾楼买下来。举牌之前，我手上的钱不够，我自己不敢举，就叫司机去举。”沈国汉说：
“现在，按五星级标准，连土地、连装修、连配套，连家私电器，我们的房屋卖出去，平均可以卖到7000-8000元一平方米。北海的最高价就在我们这儿。”
房价谜局
“难难大酒店”的新身份，反映的正是北海地产的新谜局。
“北海没有什么产业，就一个银滩，一般人来北海，就住一天。”专门在机场接送的的士司机周六告诉记者，坐他车的旅客，如果不是来买房或者工作的，很多都会直接去越南，只在北海住一晚。“因为在北海，除了碧海银滩，没有太多的景点了。”
“产权式酒店的风险特别大。因为房地产市场跟旅游市场不是同步发展的，北海的房价很低，也许旅游也发展得很好，但是整个客房的量，一旦超过了旅游市场的需求，它的价格就上不来。有没有能力给人回报，是很难说的一个事情。”同样经营着产权式酒店的张瑜说。
就连沈国汉也承认：“一开始，并不是我想弄一个产权酒店去销售。我们这个项目本身是酒店的烂尾楼，没办法改。凯旋是一个在地理位置上特别优越的特殊例子，在我后面开发的过程中，都不会再做这种产权式酒店，投入太大，管理太麻烦，风险比较大。”
“旅游房地产在中国这个市场还不是很成熟。”有色十六冶北海房地产公司的总经理黄从轩说。北海旅游的发展，商业的发展，整个城市经济的发展和金融环境，都与重获新生的烂尾楼存在微妙关系。烂尾楼虽然被重新出售，但这些或许早在10年前就占用了土地、决定了用途的烂尾楼，在房价攀升的时刻，既挑战着北海的决策能力，也挑战着北海的城市规划。
2007年，和96%以上的烂尾楼处置率并存的，是连续3个月稳居全国增长率第一的房价。15年过去，原来裸露在阳光下的烂尾楼骨架，包裹上新的外壳，那些白色、粉红、天蓝的外墙，被当地人称为“童话一般的色彩”。
童话外衣裹住的是北海怎样的现实？房价的崛起，是城市潜力股北海崛起的信号，还是中国房地产的一个泡沫？
国家的政策与北海的应变能力，一直影响着房地产的盛衰。2004年，北海烂尾工程项目被套资金就达200多亿人民币，而后来将城市潜力重新解放的，只是一条免税政策；2007年的北海房地产升温，沈国汉认为，“主要因为是今年人大会议上一定要把广西北部湾地区作为第四极的消息。”
在一篇描述北海烂尾楼的报道中，写道这样的一个细节：过去，“领导带客人来了，经过烂尾楼，都把窗帘拉上。”但现在，北海的领导会带团队去看重获新生的烂尾楼，而旅行社，则经常带团去买房。
最大烂尾楼群变成城市景观
海泰别墅区位于北海银滩附近，曾被外界戏称为全国最大的“豪华烂尾楼别墅群”和“泡沫经济博物馆”。
名片上只简单写着头衔“北海人”的吴俊钢，是一个来了北海多年的律师。现在主管海泰别墅区的物业，他正是理清陷入各种复杂债务关系中的海泰别墅区这个巨大“线团”，让过去赤裸的钢筋水泥重新穿上童话外衣的关键人物。
“一开始，海泰声势很大。”吴俊钢介绍着当年的盛况：“当时是在1990年，能带两千万来北海投资房地产的，只有它是第一家。当时这里都是盐碱地、海滩、滩涂地，北海划了一个平方公里给海泰的投资商。他拿了这一平方公里就上了，施工的员工就有一万人。”
北海泡沫破灭。国家宏观调控的政策出台后，国家整顿金融秩序，银行要收回贷款。于是，海泰的资金链断了，成了烂尾楼博物馆。1997年，一位曾订了4栋别墅的香港业主向法院起诉，法院一下就查封了海泰的27栋别墅，才足以赔偿他的损失。
因为烂尾楼没有产权证，整个关系错综复杂。1999年1月，北海成立海泰物业管理公司涉讼案件工作领导小组，吴俊钢作为海泰物业公司的总经理，代表海泰的原主人杨恒利一方执行工作。
海泰别墅的问题就像个大线团。吴俊钢当时提出了一个“物权优先”设想，找到了这个大线团的线头。通过处理债务、整改工程、确认产权、盘查资产，3年后，海泰各幢别墅的产权问题终于搞清楚了。面对一片狼藉的海泰别墅区，吴俊钢又四处筹资2000万元，总算基本搞好了小区水电，修好了外墙。
海泰问题的处理，得益于特殊的政策：“工作组对海泰采取的措施是很特殊的。比方说，产权归你了，但是我给你一个限制条件，不发产权证给你，只发一个‘临时产权证’。‘现状交付，尾款不收’，同时限制了你必须在6个月内把你房子的外观装修完，内部可以不做——但是要从外观上看去，让小区成型。业主这次没有意见，因为有了房产证，海泰别墅终于可以转让。”
不过，海泰别墅离开真正的童话还有很远，它正受到物业管理和入住率的困扰。吴俊钢注意到：“由于购买的大部分是外地人，我们只有10%的入住率。他们长期不在，不按时交管理费；住的人也没有邻居，这是一个非常严重的问题。”
显然，这与北海房地产的特点息息相关：外地人购房占一半以上。“在北海有这样一种说法，东北和西北的人都是来住的，浙江、上海、福建来的人，是来炒房的。”北海电视台《房地产》制片人韦适吾说。而对真正会来北海住的外地人，黄从轩有个两分法：“一是确实需要的人，想来北海居住或买来度假的；一是随着一些大的项目逐步进入北海，这些项目带来的人流。”
“中国人还没有形成租房消费，他们来这里买房子，就会考虑到就业、小孩读书、老人的医疗保健，如果你没有好的配套的话，怎么吸引他们来住？”吴俊钢认为，“政府应该做调控和总体规划，根据人口增长的速度来考虑建房，让他们的增长速度成正比。”甚至可以采用一种整合的方式：“比如说，你十亩地、他十亩地，政府可以把他们整合起来，形成一个重新的规划，然后几家公司共分利润，政府在当中担任协调功能和服务功能。这样的话，这个城市就变得有计划。”
北海是不是“全国的北海”？
“五一的时候，外地旅行团来北海买房子，他们戴着小白帽，买房子就好像在超市买一棵菜一样。”
北海市政府新闻科科长张阳似乎很满意自己的这个比喻。说这句话的同时，她还给我们一份关于北海房地产的数据：“1-4月，外地人购房面积占个人购房总量的54.4%。”
对此，新华网3月的一条新闻提供了更早的线索：“8位专程从杭州乘飞机而来的购房者，日前在北海市新开张的一个楼盘一口气买下17套房子”。到了6月，央视《经济信息联播》的报道，索性这样描述北海：“一进入北海市，就像来到了一个超大型的房屋超市。”
“外地开发商进入北海也十分值得关注。”这是韦适吾最近的发现。他告诉我们，在最近北海举行的一次土地拍卖会上，一块62亩的地就拍出每亩147万的高价，创造了北海土地拍卖成交的新纪录。“在16名竞拍者中，来自外地的开发商占了差不多10家，最后由两个福建人相互激烈竞争。而这块地，本地的开发商原来估计，最高不过120万。”
每亩147万的地价代表这块地在建成楼房销售时，成本就超过3000元。与其说北海房价正影响北海的命运，不如说外地人正影响北海的命运。和普通市民的抱怨不同，一个楼盘的销售经理在接受采访时，认为适合度假的北海，面对的应是整个中国的房地产市场：“北海应该是‘全国的北海’。”
越来越贵的北海
“我的一位朋友，春节后去买北海一个花园小区的楼，第一天看1580元每平米，隔一天再看，就变成1660元了——隔3天买一栋楼，就要多花1万元。现在隔了几个月，又涨了800元。”
《北海日报》的房地产记者陆威向我们举了一个例子。说起当地房地产的盛况，他还特别提到在《北海日报》前面的街道：“那里有不少于15家房地产中介。租个小铺面，摆张桌子，一台电脑，就是一间中介公司。
“不少中介公司大批量入房，这样获得的价格会比较便宜点。但暂时还没有销售。” 北海创基房地产公司的总经理李永晓也告诉我们他的发现：有中介公司开始买入他公司的房子，把宝押在北海不断上升的房价上。
“去年、前年我们就认为北海的房价会升。”张瑜说，“像我们过去卖的烂尾楼蓝天大厦，一个25层的高层建筑又在市中心卖1600元每平方，比成本还低。”之所以比成本低，是因为平安保险投资2000多万搞出一个烂尾楼，张瑜买回来的时候才400多万。“在成本价以下卖房子，大家觉得很便宜。现在所谓的高呢，大家都知道是怎么回事：不过是优惠政策没有了、税收就差了10%、一平米差了200块钱。很便宜就拿到项目的机会没有了，那些烂尾的项目处理完了，再也不着急了。”
“苦的是80后和低收入的人，因为40多岁的北海人，一般有两套房。”陆威说。不过，在的士司机、售货员、酒店服务员都在抱怨买不起房时，北海本地人的市场并没有被所有人忽略——“我们现在的楼盘相对有60%是本地购买。”水产起家的开发商李永晓盯着本地人市场：“定位就是以公务员、白领阶级以及上班一族为主。因为我们拿到的地，位置更适合本地人。”
李永晓补充：“本地有一部分人担心有泡沫出现。但以我个人来说，3000块以内是没有泡沫的，土地市场不会每亩都过100万。”
“我觉得泡沫基本上是不成立的。因为1993年、1994年的房地产泡沫，它的资本方基本上是国企，是国有资金和政府操作。但现在进入北海的买房人、投资人包括开发商，基本上都是私企。”这是北海市政府经济研究中心客座研究员张川的观点，他认为2007年的北海投资人更懂市场，且更理性。
“开发商只是跟着市场走，而北海政府在土地控制和批项目等方面都有遥控。经过多年的风风雨雨，开发商头脑越来越冷静，不会像1992、1993年一窝蜂来，一哄而散。”黄从轩显然赞同“理性说”，“北海这个城市始终是要发展，因为它有很多的优势，人居、交通、空气环境，加上北部湾经济圈、海上东盟。北海正在遇上历史上还没有遇到的大发展的机遇。”
和专心本地的李永晓不同，黄从轩的判断代表了更多北海房产商的新观点：“我们主要开拓外地市场。北海目前人气不是很旺，比较像那些小城市。北海人大部分都不是很缺房，住房不是很紧张，所以他们的购买只占市场的一小部分。”
北海未必有泡沫，但肯定有人在炒房——有北海的业内人士告诉我们，不少炒房人只交1万元的订金，然后用各种方式拖延交其余款项的时间，由1个月拖到三四个月，以赚取差价——这使得《北海日报》上关于“欠款”的公告逐渐增多。
越来越贵的北海，关于“第二次泡沫”的担忧没有就此离去。持续半个月的时间，韦适吾几乎每天能都见到新一波的来北海报道房价的外地记者。这让他觉得房价上涨未必全是坏事：“北海的人气不旺，房地产可以为北海带动人气。房价也可以让习惯低房价的北海人看清外面的房地产市场，从而发展出自己的竞争力。”
“全国的北海”的中国镜像
罗远洪是北海“疯狂英语”的老师，一个月前，他办起了北海第一个房地产视频网站，这是他在外地人购房潮中发现的新机会：“2006年年底，我经营一个楼盘的策划销售时发现，在网站发布信息效果很好，全国各地的人都通过网站去看我们的楼盘。”
一个月后，罗远洪已经拥有14人的团队。“我们的一个亮点就是专门采访那些房地产老板、开发商、政府官员，让他们谈策略和政策，然后发布视频和做专题。”除了访问，网站还会把北海电视台的房地产报道挂到网上让外地人了解市场，同时靠房地产视频广告盈利——这与北海一位媒体的广告代表的抱怨形成对比：“房地产商不太热心在自己城市做广告，他们就在楼盘旁边挂一条横幅，楼都能卖得很好。”
房价正在考验这个城市能否与之同步发展。沈国汉举了一个例子：1996年，他在北海做过一个购物中心，北海的第一个商场，但这个项目从1996年开业到2002年“都没有赚钱”。按照沈国汉当时的设想，是把广州最新的商业思维带到北海：开放式中央空调、自动电梯。“但本地商家不喜欢进商场做开放式经营，一部分商家晚上就把衣服全部打包好，拿回家去，怕别人偷。一万多平方米的商场却只能获得很微薄的租金，北海的消费和意识当时还跟不上。”
10年后，北海CBD大型购物中心林立，但与商业发达城市的CBD景观还相距甚远。“北海只有一家纯写字楼。”海富大厦的开发商张力向我们说出这个数字。对此，黄从轩有个解释：“写字楼在北海还没形成气候。一般的大城市，商业楼盘是金，写字楼是银，工业楼是铜，但北海不一样。这跟城市的规模也很有关系，加上北海交通方便，不必集中在一个地方办公。”
“房价如果现在均价超过3500元/平方，北海在某些方面会失去竞争力。”不少北海人知道张川的这个观点，“目前北海这个城市还是一个中小城市，好多人就是冲着北海房价低过来的”。
中国的房产市场难逃“政策市”之嫌，数度因政策而起落的北海楼市，容易让人想到了1998年的上海、2004年的广州、2007年的重庆；1997年金融危机爆发之后，上海的空置房接近700万平方米，占据全国的七分之一；2004年，广州房价结束了长达10年漫长下跌之旅，随后两年间上涨超过30%；2007年，获得“新特区”加速度的重庆，9天内房价上涨7.6%。
“正常、畸形、泡沫”的说法之争，并没有中止中国楼市的疯狂上涨，“全国的北海”不过是其中的一个镜像。面对每天都在跳高的数字，所有人都渴望争取到北海房价提升带给自己的利润：外地人戴着旅行团的帽子来买房，还来北海拿地、做项目；北海人努力寻找房价升温带来的商业机会和城市发展机会。在此意义上说，北海就是“全国的北海”，这个城市房市的喧嚣，也是整个中国的心态反映：正如在广州的电台广播中，股市专家带有煽动性地建议，“当所有人通过投资基金和股市获利时，你不进行投资，你便是亏损的。” 在也许很短暂的时代游戏中，在楼市、股市、基金带来的投资热面前，储蓄的加息只是杯水车薪——中国保持理性或失去理性的赌徒们，赌楼市、赌股市、赌基金，也在赌城市。 (文—黄俊杰/新周刊)
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