公共住宅制度的赎回与重建

　　公共住宅是否需要完整产权

　　程毕凡：我们的公共住房，包括廉租房和经济适用房，从1998年实施以来不成功，其中一个关键的问题，我认为与产权方面有关系。廉租房有的是采取实物配租，有的采取货币补贴。经济适用房实际上政府不拥有产权，再加上操作层面、人员配备等问题，导致落实到分配环节时，该住进去的人没有住进去，不该住的，开着大奔的可以住进去。这是最大的失策。而香港方面是大包大揽，由政府下面的法定机构房屋委员会统一设计、建造、管理，这样在操作层面比较容易一些，也取得很大的成就。

　　任志强：我们目前的经济适用房，一部分城市过去没有严格限制准入，出去也没有太多限制。这就有一个矛盾，在同一个房屋里面，楼上是商品房，楼下是非商品房，同一个土地既有出让部分也有没出让部分，这在重新改造过程中是很麻烦的。由于土地和房屋两者的分离，财产权和实际财产之间的差别造成现在这部分房屋的产权不清晰。

　　现在出台了一个没有商业法保护的限价房。按照

房地产法的管理方式，它是交了土地出让金，实际上就是一个出让土地上的商品房，应该有完全的产权，买卖不受限制。这样一来，30万的房子卖出去15万，可是买到的人会按30万来转让。这就造成推出限价房的目的搞不清楚。仅仅是为了限制

房价不能提高或者房价增幅下降？还是为了解决中低收入家庭住房的问题？达不到目的。

　　低收入家庭的住房保障要起作用，就要严格限制哪些人可以用，只能享有购买中的某些权利，产权的剩余部分归政府所有，或者是政府有权限制你的准入和准出，这样可以让保障制度更加合理。

　　钱从哪里来？

　　任志强：资金也不是最重要的问题，资金来源分为几类，廉租房资金来源是住房公益金的增值部分，像北京用不完，北京的住房公积金已经100多亿，每年按贷款的部分，4%、5%的收益总是有的，可是北京符合享受廉租房标准的人只有1万多户，真正已经申报和享受的只有8000多户，还有一部分人不享受，因为等着拆迁，一旦享受的话就得搬走，那就享受不到拆迁的待遇。还有一部分人是有原有的工作，搬到廉租房没有办法工作，丧失了劳动收入的权利，因此大概有6000多户没有申请。下一个问题是廉租房如何提高配套标准，我们的标准从6.5平米提高到7点多，接下来可能提高到8.5平米、9.5平米，这可能会带来比较大的资金缺口。

　　廉租房的几大资金来源，一个是财政的转移支付，大家认为穷的地方支付不起；第二是土地出让金的收入和免除土地出让金的部分。土地出让金的收入是在几年以前提出来的，净收益去年大概有3000多亿，拿出300多亿也没有问题；第三是廉租房和经济适用房的收益；第四，住房公积金和住房公积金增值。住房公积金在很多城市里完全可以启动或用于建设廉租房和经济适用住房的补贴，增值收益部分也很大；第五，减免税费，包括减息、减租，减免各种税费；最后一部分是香港的配套公共建筑产生的收益。配套的公共建筑，比如小区里建100平米的公共住房，配套有两种收益，一种是租金收益，另外一种是差价，整合起来卖掉，这两者收益都很高，这两者收益很明显的是可以用于变成资金来源。经济适用房在长期建设过程还有转让部分。我们算一算不加上公共的债券、资本证券化等等其他的收益，这些收益我们现有的财政和现有的土地收益完全够。

　　在这里我们做了一个财政补贴的区域划分，可以用财政转移或者一部分财政转移，包括土地出让金，中央收取的部分可以由富的地区向穷的地区转移。按照人口增长计算的话，到2020年，如果按照同样的资金供给需求算，大概富余出1/3，加上地方财政部分、社会保障部分、住房保障金部分，也有土地纯收益的部分，完全够了。

　　通过我们的分析，中等收入家庭购买商品房是有条件的。现在学者仅用收入来计算，用每个月正常收入来计算，但是他们忘了有84.6%的家庭有原有房产，没有把原有房产变现的价值计算在内。但是原有住房的增值部分已经很高了，如果把这个计算进去，我们不认为这些人买不起房子或者说无条件买房子。公用建筑体系完全可以用财政或者是用各种行政命令的办法去解决，但是主体问题要清楚，供给对象要清楚，权属问题要清楚，建设规则要清楚，这四个问题如果都搞清楚，用文件或者法律固定下来。

　　公共住宅供应缺口到底多大？

　　程毕凡：从香港的情况来说，到2006年为止，社会保障房，包括香港所谓的居屋，也就是相当于我们的经济适用房；公屋，相当于我们的廉租房，覆盖的人口是将近50%。有些材料数字说有30%，那是个误解，实际上那是公屋的数字，公屋大概占30%多一点。居屋，就是经济适用房是18%多，两个加起来将近50%。

　　现在政府的主流思路是将来要经济适用房和廉租房并举，然后再进一步发展成以廉租房为主、经济适用房为辅，实际上是让经济适用房逐渐走向 “阴消”，我觉得这个思路是不对的。

　　任志强：现有城市住房的私有化率已经达到84.6%，按06年算大概已经超过85%，其中还有11%政府提供的公房出租，就是传统的公房出租相当于自有产权，因为是永久使用权，比土地使用权期限还长，没有人轰出去，如果拆迁的话可以给你补偿的。所以这部分加起来已经超过95.6%，接近于96%，也就是说真正没有房的无房户数量很低。

　　现在房改房占到52%，房改房是传统政府保障体系当中实现的部分，用最低的价格作为补偿卖给你，再加上11%的住房，相当于63%-64%是政府提供的住房，不包括经济适用住房。如果加上经济适用住房已经超过70%，超过现有住房总量的70%。

　　所以很多人批评中国政府没有起到社会保障作用是不对的，中国政府已经做到了充分的社会保障，但是我们现在面临的问题是无房户有不到5%。还有新增家庭，这里包括结婚的、离婚的、进城的。但是还有相当一部分家庭，大概每年新增家庭890万户，有相当一部分新增家庭缺少住房，这些新增家庭有的跟老人住在一起，有的和其他人混租。在整个公共住房比例里面，我们不认为需要补贴这么大，从无房户的总量来看没有这么大。

　　在我们的调查报告里，最低收入户大概只有10%，这10%的家庭需要用廉租房来解决住房问题。低收入户和中低收入家庭户有30%，这部分需要政策性租用房等保障性住房来保证。另有60%的人是中等和中等收入以上的家庭，住房问题可以用商品房解决。

　　现在的问题是40%解决得不好，按照建筑总量来说，建筑量很大，但是没有准出准入制度，造成相当一部分应该用市场解决商品房住房的人去抢经济适用房待遇，单位分房不分收入高低，社会的低收入户没有享受到。

　　张学诞：现在看享受低保的人员在中国大概是2300多万，按照一户三口人的家庭来算，大概是700多万个家庭。如果700万个家庭享受廉租房，我不知道每套廉租房的价钱多少，假如是20万，20万里面就有16000亿。

　　任志强：我们到2010年城市里面需要保障3224万人，户数是1088万户，廉租房的保障资金大概293亿，经济适用住房需要补贴的95亿，合计起来不到400个亿。但是2015年变成3700万，是按照人口比例增加的。即使这样的话，合计起来我们大概也就是1700多个亿就可以够。

　　张学诞：但是低保人员不能算，像原来公有企业下岗的，住房是可以的，但只是下岗以后没有收入来源受到影响。这里肯定要排除一部分，按照排除一半，大概是400万户左右。这么估算下来，每套廉租房平均下来大概不到14万，400×14应该是5600亿。

　　任志强：我们算的方法，这些人不是无房户。您算的400万是从零开始，我们不是从零开始，比如这些人住房面积人均7.5平米，我们要把7.5扣掉，多出来的是我们要投入的。您现在算的方法是没有扣去原有的。

　　程毕凡：补充一下，这个问题有几点是值得商榷的。一个是我们现在根据北京市定的标准，跟香港、新加坡比是很低的，由于经济发展了，不能把标准老定这么低，如果标准再提高了呢？覆盖面肯定要大，新的问题又出来了。另外这个问题还涉及到现在领导常讲的以人为本，社会主义和谐社会，如果标准定的太低，社会主义优越性怎么体现呢？

　　现在住房自有率相当高，因为有50%的房改房，但是这个问题我想了很久，要看怎么来理解。我觉得有两点是我们应该探讨的，一个是历史的欠债。比方说在一个单位工作40年，拿了40年的低工资，难道就不应该得一套房子吗？应该的。另外，这个房子有的是60年代造的，有的是70年代、80年代造的，折旧折得差不多了，拿现在的居住要求来说，很多方面不符合要求。再一个是人口的自然增长、分户等等。所以即便是过去分得了房改房的，相当一部分也有改善居住条件的要求，这一部分人老房子还可以变卖，拿这部分钱还可以去买。但是现在如果房价还这样涨的话，按照他们现在的工资情况，也很难负担得起。

　　我们的统计可以打一个大问号。比方说北京市的统计跟国家统计局的统计不一样，我们说现在有80%几的人口拥有产权的房子，有自己的房子，拿北京的情况来说，这个统计数字是不是包括现在居住在北京很多年，已经变成常住人口，但是没有户口的人？这部分人统计进去了吗？

　　任志强：不包括，他可能在其他城市统计了。比如在农村有房子，这个即使不统计也不表示他没有房子。

　　程毕凡：比方说05年底的统计，06年公布的，北京平均家庭收入大体上是5万多一点。拿5万算的话，如果买70平方米的房子得多少年呢？得14年。如果已经有房子卖掉的话，可能会减少一点，但是年限也不会太少，房价还在涨。我这次来之前跟香港的朋友交换过看法，我说香港现在户均收入和房价比大体是多少，他说户均大体上现在3万多/月，这样算下来的话香港七八年的收入可以买一套房子。当然他的房子没有那么大，因为寸土寸金，一般来说600尺、800尺算是大的，1000尺是

豪宅，是相当有钱人可以买得起的。从比较来说，我们现在的收入比香港的负担还要重。这是我的看法，大家可以再商榷。

　　我陪一个朋友去香港的茶楼，茶楼的小经理说现在我们的情况是，凡是买了商品房的，一个礼拜可以来茶楼一到两次，而买了居屋和买了公屋的人天天来，因为他们没有还贷的负担，没有抵押贷款的负担。所以我们的情况有点类似，我们买了商品房的，本来可以享受好一点生活，有一点娱乐活动，健身、旅游、看看戏剧等等，现在这些都免了，因为一早醒来，我今天还欠200多块钱要还，这个压力很大。所以对60%这个数字我有点疑虑。

　　任志强：首先我们要建立一个住宅法，从目前来看，我们没有一套长远的住房保障的政策，从福利分房改变为货币化分配，这个改变之后并没有出台长期的法律，所以如果我们通过人大对于住宅问题进行重新立法，把社会保障问题和市场问题严格分开，也许我们的社会矛盾少得多，资金来源也会有保证。

　　(本报记者陈文雅整理)

　　现在政府的主流思路是将来要经济适用房和廉租房并举，然后再进一步发展成以廉租房为主、经济适用房为辅，实际上是让经济适用房逐渐走向“阴消”，我觉得这个思路是不对的

　　——程毕凡

　　来源：经济观察报网

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