房市的无奈

　　本报评论员　周炳林

　　近日，国家统计局江苏调查总队发布＜4月份全省城市房价调查快报＞，引人注意的是，对4月份以来南京市的房价走势，这份报告一改过去“稳中趋升”的常见措词，而替之以相当罕见的“急剧飙升”一词来形容，4月份南京普通住房价格同比涨幅创下当地最高纪录，达11.5%。

　　极端的市场逼出了相应的调控。南京市物价局近日出台＜关于进一步加强房地产市场管理的意见＞明确规定：“经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，‘一套一价’进行明码标价。经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按‘一套一价’所标示的最高价格应低于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格(特殊套型除外)。”

　　显然，如果这一规定得以实施，意味着此后开发商销售房屋时，最高

房价只准降不许涨。而且，由于南京市已规定开发商须在物价局备案基准价格，所有销售价格上浮基准价格的最高上限只能为5%。上述措施综合实施之后，出现“只降不升的行政定价”局面。

　　简单的看，此类措施的效果可能将立竿见影。但措施本身可行性及其推广值得商榷，并且，措施仍存在被变通执行的空间。来自国土资源部的数据显示，2006年全国土地出让总收入为7677亿元。除了土地出让金之外，与房地产业相关的税费收入还包括，土地契税、商品房销售的营业税及其附加、市政配套费、房屋契税、土地增值税、房地产企业所得税等。在目前的税收体系下，考虑2006年我国商品房销售额为20510亿元，设定房地产企业的销售利润率为15%-30%，可以计算出房地产业相关的税费收入约达3915亿元-5549亿元，连同前述土地出让金，房地产业相关的财政收入规模可能达11592亿元-13226亿元，占全国39343.6亿元财政总收入的29.5%-33.6%。

　　显然，房地产有关的财政收入在南京市也应占很大比例。“只降不升的行政定价”如果得到切实的贯彻实施，南京的土地出让金以及房地产税费收入对该市总体财政的贡献率将会有明显下降，调控措施要执行，必须首先做好相关的财政预备工作，这项工作若不到位，那么降价措施就会可能因为财政压力增大而被搁置。

　　“只降不升的行政定价”还可能被变通执行，目前的行政定价主要约束的是新建商品房价格，当行政定价偏离市场价格到了一定的程度,

二手房交易税费相对于两者的价差可能会变得微不足道，这时便难免会大量引发一些开发商利用内部人先购置新房，再以二手房转卖获利，最终规避相关行政定价。这种情况下，一个更坏的结果便是，前期公共部门少收的土地出让金，承当了财政压力。但是，居民面对的最终房价仍然非常高。

　　目前的中国楼市，恰恰是市场的疯狂使得一些行政措施变得必要，而一些措施却并未达到预期效果。这也正是当前中国房地产市场的一大悖论。在此情形下，尽可能地使调控措施系统化或许是出路之一。因为，即使初衷再良好的政策出台，假如没有相关配套措施，没有一个系统化的思维蕴含其中的话，实际的政策执行可能会打上折扣。　

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