保有税治不了房产热

　　即使保有税出台，对房产市场的调控作用也不会有多大，顶多是一剂不对症的偏方而已。

　　文江南

　　“享受性消费也要承担一定的政策性代价。”在日前于长春举行的“中国吉林房地产业发展高层论坛”上，建设部政策研究中心主任陈淮的这番话被认为是开征大户型保有税的一个信号。

　　陈淮说，今年国家在促进房地产市场资源节约方面的力度将明显加强。我国土地资源紧张，不能市场想要多大房子就盖多大。不仅投资性需求要抑制，奢侈性需求也要抑制，普通居民超出自住需要的享受性消费也要承担一定的政策性代价。

　　关于房地产保有税(或者类似功能特征的物业税)的讨论，随着近两年全国各地房地产市场持续升温，

房价持续上涨而经常被提出来，很多人相信，通过对拥有多套数或者大面积住房的业主征收重税，会让他们因无法低成本持有房产而退出市场，从而让房价降低、百姓受惠。

　　为了厘清思路，我们不妨回顾一下去年底至今的关于保有税的讨论。

　　2006年12月，建设部副部长刘志峰在公开场合表示，建设部正联合国税总局、财政部等相关主管部门，研究住房“保有环节”税费的收取，以鼓励对中小套型住宅的消费。当时即有一些媒体预测，这个保有税会在“2007年4月”推出。

　　2007年3月的“两会”期间，全国政协委员郭松海建议，对存量独立别墅、连体别墅等高档房产开征物业税，对长期闲置的不动产开征不动产闲置税。再次深化了这个呼声。

　　他认为：目前我国的房地产税收体系中，房地产交易环节的税收负担偏重，保有环节的税收负担过轻，所以，一边是部分中低收入群体“望房兴叹”，一边是买得起房的人因持有成本过低，多买多占。再建议对大房、多房者征收保有税的同时，郭委员提议对以家庭为单位购买第一套住房而且面积在90平方米以下的，契税减半征收；转让的免征土地增值税，个人所得税减半，避免交易环节的税收转化为交易成本，加剧房价上涨，制约

二手房的合理流动。开发商开发普通商品住房、经济适用住房，也可在营业税、土地增值税、配套费上给予优惠。

　　此后，尽管国家三番四次放言要继续深化房地产调控，对“土地增值税”动刀，但关于“保有税”的话题却再未被提上议事日程，值此股市急剧升温，房产市场也孕育价升量涨之势的时候，这个重磅话题终于重现江湖。

　　然而笔者却觉得，即使保有税出台，对房产市场的调控作用也不会有多大，顶多是一剂不对症的偏方而已。

　　首先，从屡次房产调控的经验来看，税收环节的措施并不少。二手房交易征收营业税、所得税；对房地产企业征收土地增值税；对别墅型住宅的二手房交易也早就开征的增值税；结果如何？充其量不过是增加了一些交易成本，相对于房产巨大的增值空间来说，这些成本不算什么，套用股市里的经验来看，加息也好、上调印花税也罢，这些交易成本能掩盖资本增值的利润空间吗？

　　其次，为什么房产虽被调控但价格不跌反涨，归根结底是因为供求失衡。最近6年来，中国的货币供应量以15%左右的速度增长，今年3月末M0、M1、M2同比增长分别为16.7%、19.8%、17.3%。另一方面房地产市场供给的增长却在放缓，房地产投资余额2006年为19383亿元，而2007年1到3月总计仅3544亿元。在当前利率不及通胀水平(经过5月份的加息，仅略高于CPI，但到6月份可能又会低于CPI了)的情况下，如果你是手里握有大把现金的投资者会如何选择？进股市、进房市、存银行，恐怕选择买房的人不会越来越少吧。

　　最后，到底什么能治房产热呢？笔者看来，税收手段并不是没可能治，只要征管够严、并大幅提高二手房交易所得税税率，让通过买卖房屋牟利的想法彻底断绝，投资需求自然会降低到合理的租金倍数上，但是这样做代价会很大，国家的决心有没有这么大？

　　此外，另一个手段就是加息，大踏步地加息，而不是像现在这样聊胜于无地加，当资本的固定利率回报水平增长到合理的程度，房地产贷款的成本又高到可以抹杀收益的地步，投资需求也就自然消亡了。当然，这样做是要有配套措施的，要极大地完善

公积金制度，让自住需求者还是能以低廉的成本获得资金。

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