房产税收亟须供应冲击型政策支持

　　最近，上海表示除了自住5年以上的家庭唯一住房，上海所有的二手房转让所得都将从严征收20%的个人所得税。

　　这又引发了人们对税收政策与抑制房价的关系讨论。如果上海真的严厉执行此一税收规定，那么它的后果可能将是进一步冻结交易市场，上海房地产卖家继续采用转嫁税负成本的手法，抬高二手房挂牌价格，整个市场形成“缩量上涨”。

　　那么，税收政策怎样才会真正对抑制房价产生人们所预期的效果呢？近期的房地产市场舆情也被税收新政所缠绕。建设部相关人士近日表示，在节约土地资源的国策下，“享受性住房消费也要承担一定的政策性代价”。这被看作是国家考虑出台对大户型住宅保有环节征税的一个征兆。“保有税”是物业税的一个变种，即按房地产的面积每年付税，大面积房子支付的费用就越高。“保有税”的设计目的是鼓励国民购买中小套型、功能良好的住宅。

　　“保有税”征税的标准众说纷纭。按照人均(例如人均30平米)的征收方法肯定不合理，因为只要虚构一些家庭共同生活的人口就可以轻松地规避这一规定。无疑，应根据居住总体面积来征税，为了配合国家的“90/70”国策，可以设想，征税的标准面积或许会是90平米，即超过90平米以上进行征收，同时税制是累进的。考虑到几世同堂情况，在90平米到120平米之间的税负应该是相对较轻的，但120平米以上的税率则大幅度上升。重要的是，由于房地产市场存在大量的一户主多屋的现象，因此应该是将属于一个户主名下的所有房产面积(所有

房产证上显示的面积的叠加)累计起来进行征税(而不是对户主的每栋房屋单独征税)，这种累计征税的方法将有力打击囤积房屋，同时比韩国的三套房征重税更合理。

　　对大户型征“保有税”是很多国家都通行的做法，例如韩国和一些英联邦国家。中国政府正力图打造一个资源节省型社会，毫无疑问，征收保有税是很有必要的。但必须注意的是，保有税在引导住房消费结构方面有一点作用，但是在降低

房价方面没有太多显著效果，它不具备解决当下房价畸高严重情况的控制力。例如中国香港地区，很早就有保有税，但由于香港政府不放开土地供应以及香港的公屋计划在地产势力的抨击下流产，使得香港的房价继续上涨。在一个严重的房地产卖方的单边市场，任何税负(无论是保有税还是交易税)都不太会改变房地产市场的势力结构，相反，房价的上涨势头反而得到强化。

　　实际上，尽管税收政策不能单独发挥对房价的降低作用，但如果有大量

经济适用房出台这样的“供应冲击型”政策的配合，那么税收政策立即获得了“魔力”。显然，交易税在没有“供应冲击型”政策的情况下，很可能会扭曲价格，将税负转嫁，买主虽无奈，但认为这种税负日后也可以在再转卖中“补偿”回来。但一旦存在“供应冲击型”政策，这些税负就被赋予了很大的“风险”色彩，买主就会考虑到日后出售是否可以将这些税负弥补回来。而这种“风险”预期也会反过来作用卖主，卖主就会考虑这些税负是否在未来可以转嫁出去，卖主的恐惧将会促使他们尽早转手房产，市场上的房产出售量将会大增，这优化了房地产的买卖的势力结构。中国台湾地区就证明了税收只有在“供应冲击型”政策的支持下才能发挥其效力。台湾地区在1987年之前就出台大量干预市场交易的税收(交易税和保有税)，但对房价没有影响，一直到1990年宣布“6年国建计划”以及“劳工住宅辅助方案”，建设大量“公屋”，这时税收作用呈现出放大般的影响，房价开始高速下跌。

　　享受经济适用房的群体也不能避开税收政策，比如对大户型经济适用房也应该征收保有税。而未来建设的经济适用房应贯彻“资源节约”意识，仅修建90平米以下的户型，并以合理的地价加建筑成本的定价方式发售，而在分配方面不要将级别意识投射到分配规则中。

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