谁在上海买楼不忧月供之痛

　　《每日经济新闻》从策源机构咨询研发中心获悉，统计显示，2006年，上海住宅类物业的成交中，有81.18%的购房者采用贷款方式支付房款，采用一次性付款方式的只占总成交数的18.82%。从今年一季度的统计数据来看，采用一次性付款购买房源的人数没有出现明显上升，基本维持去年的比例。

　　上述策源机构咨询研发中心相关人士表示，值得注意的是，在2006年，总价300万元以下的经济型别墅的购买群体中，有41.25%的购房者采用非贷款模式；而在300万～600万元的别墅项目中，采用非贷款支付房款的比例仅占17.73%。与此同时，轩诚房产业务总监陆献民表示，近期，一次性付清房款的客户群相对较多，占二手房总成交量的30%，一次性付款的房源总价一般在200万元左右。

　　那么，采用一次性付款方式购房的究竟会是哪些群体呢？沪上知名别墅专家王子祥认为，当前购买中低端别墅项目的购房群体中，采用一次性付款方式的一般有两类群体，分别是海外热钱和股市获利者。陆献民则表示，由于银行贷款利率比较高，在目前客户群中，只要有足够资金的人一般都会采用一次性付清。在这部分一次性付清的客户群中又分为动迁户、股市中赚了钱的和家庭背景比较好这三类。

　　非贷款购房群体之一：海外投资者

　　王子祥认为，海外热钱是上海物业购买群体中采用一次性付款较多的群体。对于海外投资者来说，较看好

人民币升值的前景；同时，高端的住宅项目、别墅项目更受海外热钱的关注。由于高档小区一般都拥有较为完善小区、优质物业管理和优势地段价值，相对而言具有长期投资价值。而别墅产品则由于别墅用地的停批，数量更显稀缺，从而成为最具投资价值的物业产品之一。

　　戴德梁行发布的2006年上海房地产市场报告显示，海外机构投资者去年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。而相比于2005年蜂拥投资写字楼等办公物业的局面，去年外资投资住宅的比例由之前的15%提高到30%。

　　“很显然，前一波商业地产投资热潮过后，外资已开始将注意力转向住宅物业上。”业内专家指出，相比于国内其他经济发达城市，上海房地产市场具有典型的代表意义。不难预见的是，近期，外资在珠三角、长三角等城市的投资也将向居民住宅靠拢。

　　戴德梁行投资部董事叶建成曾表示，2007年海外机构投资者对中国楼市仍将加重投资。“外资目前对国内房地产投资的态度依然是积极进取的，今年的总投资规模还有望超过去年。”

　　非贷款购房群体之二：动迁群体

　　陆献民表示，动迁人群的补偿额度一般都较大，这部分人大多购买和补偿额差不多的房源，部分人购买价位低于补偿额的，手上再留有一部分余钱。部分40、50岁的人拿到动迁款后不愿意存在银行，又排斥贷款，因此选择一次性付款。还有部分是手中有部分积蓄，又不愿意投资

理财的人选择一次性付清。

　　陆献民表示，动迁群体一般购买的房源都为200万元以下，130平方米左右的房源。

　　而部分家庭背景比较好的客户大都选择200多万元，面积在150平方米的房源。这部分人大多为成功人士，有足够资金，比如手上有500万元，一次性付清200多万元。

　　非贷款购房群体之三：股市获利者

　　“股市的财富效应也创造了新的财富阶层。”王子祥表示，股市投资毕竟具有较大的风险。在当前股市高位震荡的背景下，一些人开始用股市赚来的钱购房置业；而央行几次加息后，房贷利率较过去已有较大幅度提升，因此有部分人觉得贷款买房不划算，从而选择一次性付款。

　　莱坊上海办事处住宅部主管胡晓波曾表示，由于近期股市有一定的震荡，周边部分担心

股票投资出现风险的朋友便抽出一部分资金购买房产，认为房产市场的风险相对较小。这部分购房者对房产的需求一定程度上也带动了住宅市场的成交。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，5月份的住宅市场将延续上月的回暖势头，不排除股市资金的回流，从而推动市场成交的节节攀升。这些从股市杀回楼市的，基本以自住客为主。

　　马冀表示，近期成交的案例中，就有老股民购买了总价在120万－130万元之间的两房用来出租，以寻求较为稳定的租金回报，准备出租几年后此套房屋会用做儿子的婚房。此种“投资自住两相宜”的买卖在近期较为普遍。

　　陆献民表示，这类客户购买的房源价格一般在150万－200万元左右，在内环线内一般购买面积在130－150平方米左右的房源。这部分一次性付清的人在股市里盈利套现，买房对他们来说更保险，投资的比较少，一般都长期投资自住，买下来在租给别人的比例很小，至多20%－30%。 (李丽 杨燕 每日经济新闻)

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