王克忠

　　结构问题，部分可以通过市场解决，但推行中小套型，中低价位商品住房供应制度是不能单靠市场方法解决的，住房保障制度更不能依靠市场方法或“二手房市场”

　　4月27日，《第一财经日报》A7版刊登了潘石屹的《再谈对房地产市场的看法》(下称“潘文”)的文章。该文认为，解决现在房地产市场存在的主要问题——房价上涨过快，最重要的办法是建立二手房市场。

　　笔者认为，这个观点是值得商榷的。应该肯定，建立二手房市场对于增加市场上房屋的供应量，特别是套型较小、价格较低的住房有一定作用，从而在一定程度上有利于抑制上涨过快的房价。但是，它不是解决当前房地产时常存在的房价偏高、上涨过快这一主要问题的“最重要办法”或主要办法。

　　土地具有自然垄断特性

　　第一，潘文对“房价偏高、上涨过快”的原因没有抓准。当前房价偏高、上涨过快的原因，不是潘文所认定的“市场中出现的问题”。所谓“市场中出现的问题”仅是表象，其实质是由以下三个原因造成的。

　　1.开发商对土地及其产品房地产的垄断特权。土地具有自然垄断特性，极易诱发开发商追逐暴利，造成房价疯涨。土地具有固定性和不可移动性。从客观上看它是一个常量，不能随便增加，也就是说土地这个生产要素，不能像工业中其他要素那样，只要市场需要，就可以无限再生产。土地用一块少一块，因而一旦开发商购买了某一地块使用权，实际上就垄断了这块土地以及在此土地上建造的住房。随着经济的发展、城镇化的加快和人口的增加以及人们生活水平的提高，人们对土地的需求又不断增长，这些都加强了开发商的垄断特权。

　　可以说，谁取得了对土地的使用权，谁就取得了对土地的垄断权，一定意义上就取得了住房的涨价“特权”。一些开发商就是利用了对土地资源的垄断，炒买炒卖，哄抬房价，攫取暴利。这种现象从表面看似乎是合法的经营，其价格似乎也是由供求关系决定的。其实不然，这是在垄断条件下产生的暴利。房价这种不正常的上涨，在北京、广州、上海、杭州、深圳等城市都出现了。潘文说，对于房价的偏快上涨“最好用市场的办法解决”。非也。这几年人们试图用市场机制来解决，但市场机制越调，房价就越高，它失灵了。在这种特定条件下，就有必要由国家“有形之手”包括必要的立法手段、行政手段，其中也包括直接或间接调控房价等办法来解决。

　　2.非自住性需求过大，投机盛行。在房价快速上涨时期，这种需求又以投机需求为主，在商品住房销售量中占了近39%。他们炒买炒卖，硬是把房价节节抬上去了。

　　3.商品住房供应结构不合理，住房保障制度没有完全建立。近几年市场上供应的主要是大套型的高档的商品住房，这与城镇居民收入结构很不适应，加上住房保障制度缺失，从而在一定程度上助长了房价的上涨。

　　上述三个问题中，垄断暴利问题能用市场或“二手房市场”解决吗？结构问题，部分可以通过市场解决，但推行中小套型、中低价位商品住房供应制度是不能单靠市场方法解决的，住房保障制度更不能依靠市场方法或“二手房市场”。

　　国情决定须推行中小套型

　　第二，潘文没有把握我国的基本国情。人多地少是中国的基本国情。我国土地资源紧缺，能用来耕作和建城的平原更少。所以，必须十分珍惜和爱护土地，走资源节约型和紧凑型的城镇化道路。

　　同时，中国是一个低收入国家。2006年人均GDP 1740美元，属世界贫穷国家之一。这种状况可能要经过10年、20年甚至更长时间的艰苦努力，才能从根本上改观。只要这样，城镇人口中低收入者的比重就大，约占70%以上。这就决定了必须推行以中小套型、中低价位为主导的商品住房供应制度。这是由我国客观资源和经济条件决定的。这不是权宜之计，而是要长期实行的政策。推行这个政策能依靠市场方法或“二手房市场”吗？当然不行。

　　保障住房权

　　是世界各国普遍现象

　　第三，潘文也没有从根本上认识住房是人们最基本的生存资料，住房权则是最重要的人权之一。众所周知，人们的生存资料种类很多，有的可以按月或年买，有的则每天要买，而且可以一斤斤、一件件买，但最基本的以不动产形态体现的住房，则不仅价值量巨大，而且要几十年一起“买”，通常要动用人们几十年甚至一辈子的积蓄……

　　很清楚，没有住房，人们就无法生存，连维持最起码的简单生活都困难，更谈不上改善生存条件了。实践已经证明，无论是资本主义制度下的市场机制，还是社会主义制度下的市场机制，对于解决广大中低收入者的住房问题都是无能为力的。资本主义国家政府原来是不管住房问题的，从而出现了住房危机。恩格斯指出的住房“极度短缺”、“住房灾难”以及到处可见的“肮脏”、“破旧”的贫民窟等，就是最好的写照。这些造成了资本主义社会的不稳定和社会矛盾的激化。

　　直到19世纪末，特别是进入上世纪30年代后，许多资本主义国家政府才认识到这个问题的重要，并先后宣布介入住房问题，明确承诺政府要管住房，其核心就是在提供适度住房保障条件下，解决中低收入者的住房。

　　他们采取了包括(1)以直接介入形式，即建设公房并限定套型、价格和供应对象；(2)给开发商以政策优惠并限定套型，调节其价格的间接介入形式；(3)对住房需求者减免税费和补贴的形式等。

　　随着经济的进一步发展，一些国家开始建立住房权。2003年苏格兰成为世界上建立住房权的第一个国家，今年法国也宣布建立“法定住房权”，到2010年实施住房权，由国家或地方当局保证每个人行使住房权。届时，那些没有住房或居住在环境简陋和卫生条件堪忧住房中的人，都将通过合法的行为行使住房权。

　　我国是社会主义国家，政府是人民的政府，理所当然地要管住房，把解决广大中低收入者的住房作为自己的职责和最基本任务之一。为广大中低收入者提供使其体面生活的住房，能依靠市场方法或“二手房市场”吗？

　　市场与行政干预结合

　　这是不是说我国住房制度市场化改革的方向错了呢？不是的，住房制度市场化改革的方向必须明确肯定，而且已经取得巨大的成绩。这里强调计划机制和政府的行政干预，只是指出在住房制度改革的某些方面，主要是市场易失灵的一些领域，如反对垄断暴利，打击投机，推行中小套型、中低价位商品住房供应制度，健全完善住房保障制度等，必须加强计划机制和政府的行政干预，使计划机制、政府行政干预与市场机制更好地结合起来。

　　总之，解决当前房地产市场存在的房价偏高、上涨过快这一主要问题，“最重要的方法”是在坚持住房制度市场化改革方向的前提下，坚定地推行中小套型、中低价位商品住房供应制度，调整住房供给结构强化“90/70”政策及其一整套宏观调控措施，健全、完善住房社会保障制度，就有可能较好地解决这一问题。(作者为复旦大学房地产研究中心教授)

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