捉土耗子必须清查老鼠窝

　　杨红旭

　　中国房地产业最重要的“潜规则”，就在于土地环节。想要捉“土耗子”有两种方法，一种是动员大批猎手大范围布点，另一种是“地毯式”清查，看看到底有多少个老鼠窝。前一种是近两年国土资源部一直在做的事情，而后一种也即将启动。

　　有消息称，国务院决定在全国范围内开展第二次土地调查，将于2007年7月1日全面启动，计划于2009年完成。距1996年第一次全国土地调查完成，已有10个年头。

　　10年中，城市化进程的突飞猛进，“摊大饼”式和另建新城区这两种扩张模式，几乎在全国每个大中城市隆重上演。建筑工地在各地比比皆是，政府、集体、企业、个人等各种利益群体牵涉其中，全国的土地，尤其是建设用地情况早已变得面目全非。

　　于是，第二次全国土地调查如箭在弦，不发不行。其实，去年国土资源部发布的《地籍管理“十一五”发展规划纲要》中已明确：国务院将于“十一五”期间部署完成第二次全国土地调查，在调查的基础上，国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权登记覆盖率将达到95%以上。那么，全国土地调查对于房地产业的影响力有多大？笔者分三个方面加以剖析。

　　首先，为加强和改善土地调控提供信息保障。本轮房地产宏观调控的重点之一是紧缩“地根”，2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，明确要实行最严格的土地政策，并在当年实行经营性用地出让的“招拍挂”；2006年颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，再次重申严控土地利用，并于当年创立土地督察制。类似措施还有很多，归结为一点就会发现，由于缺少科学决策所需的翔实信息，这些调控措施的方向是对的，但政策偏粗线条，有点大而空，实操效果欠佳。部分地方官员和不良地产商勾结，与国土资源部“捉迷藏”空间较大。二次土地调查所得数据必将提高调控的准确性和有效性。

　　其次，使大量违规违法用地行为曝于阳光之下。今年房地产业反腐“整风运动”有点疾风骤雨的架势，3月份开始，九部委一起到深圳等重点城市抽查房地产调控政策落实情况；3月底，国家土地专项监察工作全面启动，首批《国家土地督察整改意见书》已经分别向两个省市发出；4月份，八部委联手启动为期一年的市场秩序整治行动，围绕具体项目展开，剑指官商勾结。声势着实吓人，但值得担心的是“上有政策，下有对策”，这些部委究竟了解多少具体项目的运作内幕？就怕在某些地方官员和企业利益共同体的弄虚作假之下，这些自上而下的行动难以查明实情。而土地普查，将会掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途，每块用地是否违规，基本能搞清楚，至少也能为查处提供线索。

　　最后，促进土地利用趋于透明和规范。二次土地调查的过程中，必定会发现许多违规违法行为和新的问题。在这一基础上，至于国家会采取什么新的举措，或者以什么样的决心去纠偏，目前尚难以定论，但可以肯定的一点是：中央查处的力度只会进一步加强，土地利用和规划进程必然加快。众所周知，《城市规划法》和《土地管理法》出台多年，但各地在房地产开发用地的规划和出让的过程中，仍然存在太多的违规现象。比如依照法律，“在城市规划区内，土地利用应当符合城市规划”，但部分地方政府和地产商出于利益诱惑，却屡屡擅自更改用地范围和用途等，直接违反城市总体规划或详细规划，把廉价获取的工业用地转成商业或住宅用地就是典型做法，目前各地多数所谓的“总部园”都属此性质。

　　可以预期的是，二次土地调查的过程中及2009年结束后，我国建设性用地的规划、利用、管理将更趋于科学化，经营性用地出让将更加透明化，各种园区的大规模用地行为将步履维艰，大幅房地产开发用地出让也将受到限制，以往动辄上千亩的住宅项目将变得踪影难觅。面对正在到来的新形势，地方政府和地产商必须重新思考发展模式。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)　　

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