调控房价：应从中央重视转向地方自觉

　　□首都经济贸易大学公共管理系

　　张智新

　　从4月下旬起，一场由建设部等八部委联合部署的房地产市场秩序专项整治行动将全面展开，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。根据已经作出的部署，此次整治行动将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况。

　　在我国“大政府、小社会”、“强政府、弱社会”局面尚未有根本转变的背景下，百姓将解决诸多住房难题的希望一并寄托在政府身上，而非像西方社会那样更多地指望社会组织、司法部门，自然尤其时代合理性。但是，有一个亟待厘清的大问题就是：政府到底该对住房问题承担哪些责任？政府又该如何科学有效地对房地产市场开展监督和调控呢？

　　房价问责：从价格表象转向住房保障

　　越来越多的民众开始认识到，足量、公平地提供保障性住房如廉租房、经适房、限价房等，或者相应货币补助如中低收入者住房补贴等，无疑是政府在住房问题上首先需要承担的法定责任，同时也是有效平抑飙升的房价的根本性对策之一。城市化过程中的政府土地收益，除一部分用于继续改善城市基础设施和公共服务设施外，应全额用于上述两方面。

　　而通过制定并执行相关法规和公共政策，对土地和房产市场进行卓有成效的全程监管，则是政府的另一项法定职责。不仅地方政府及其主要领导人对当地房地产市场的健康繁荣负有领导责任，包括规划、建设、工商、物价等在内的政府职能部门，都应在这些方面切实履行法律赋予的监管职权，并承担相应的直接责任。

　　此外，政府还督促司法部门加强房地产市场司法监督的责任，对于涉及住房问题的诉讼等，使其充分认识并强调市民作为消费者的弱势地位，在司法实践中切实担负其保护市场交易弱势方的责任。

　　当然，强化市民独立维权的自主意识，大力鼓励并扶持住房消费者和业主团体和组织的发展，增强其在房地产市场中同开发商平等博弈、对政府有关部门有效监督的力量，也是政府应该承担的重要责任。

　　政府如果很好地履行了上述各项责任，则前述新闻中所列房价得不到平抑等需要问责的情形，自然会大大降低甚至消失。更重要的是，惟有厘清责任，我们才能在住房问题成为大问题时，明白该由谁来问责、向谁问责、问什么责以及如何落实责任，而房价这一本应由健康、公平的市场自发调节的问题，就不会像现在这样被人们当成政府的直接责任。

　　调控思路：从增加供给转向平抑需求

　　在相当一个时期里，有关部门曾经试图通过增加土地供应、消除土地闲置等措施来降低市场对土地成本上升的预期，希望由此降低消费者对房价上涨的心理预期，但事实证明，这种靠增加土地和住房供给来缩小房地产供需缺口的做法，最终不过是饮鸩止渴。一者因为土地供应增加的有限性，二者则因为增加的土地供应转化为现实的住房供给，其间既存在一个或长或短的时滞，又会出现开发的住房与需求的住房严重脱节的矛盾——开发商总是会首先建造利润空间最大的那一类住房，比如高档别墅、精装大户型等，而非百姓急需的那些类型。在这一点上，“开发商就是为有钱人盖房子”的说法完全是事实。还不用说不少开发商存在拿着地皮坐等升值，或者直接倒卖牟利等让监管部门防不胜防的不法行为。

　　增加土地和商品住房供应量，没有从根本上缩小房地产供需缺口，却正中开发商下怀。

　　眼看房价坐上了直升飞机，房地产虚火越烧越旺，有关部门终于认识到必须从平抑、转移需求上入手加以调控了。近来，政府有关部门由此做出一系列决策，如通过加息以适当提高信贷成本，以期抑制住房投资和投机；通过加大廉租房、经适房、限价房等保障性住房的供应力度，提高对包括开发建设、公平分配等在内的各个环节的管理水平，以期分流一部分住房需求等，都是这一认识在行动上的反映。

　　监管理念：要保养根本更要及时退烧

　　通过金融手段和加大保障性住房供给力度等措施来平抑房价，应该说是平抑房地产市场虚火的治本之策，但这并不能产生立竿见影的效果。对房地产市场违规违法、权钱交易等行为进行集中专项整治，则是迫在眉睫的治标之举。

　　这次联手开展专项整治的八部委中，既包括肩负宏观调控主要职责的发改委，又包括承担房地产市场直接监管责任的建设、国土资源等部门，还包括财税、工商、审计以及监察等监督部门，政府承担经济调节和市场监管的部门中除央行外可谓倾巢出动，既严肃查处有关部门在房地产、监管诸环节中的违规审批、滥用权力行为，又依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

　　虽说沿用的仍是运动式执法这一传统行政方式，但在目前其他各项手段的平抑效应尚未发挥出来甚或根本发挥不了的背景下，却不失为一个方便快捷的临时“退烧”措施。

　　监控主体：如何从中央重视转向地方自觉

　　不过，无论是以往的各种督察组、检查组、调查组、巡视组赴各地督促调查，还是成立专门的土地督察机构代表中央常驻各地，抑或此次八部委开展联合专项整治，都暴露出中央和地方在平抑房价、整顿房地产市场方面存在认识和行动上的落差：中央政府心急如焚，许多地方政府似乎高枕无忧，甚至还为房价飞涨而暗自窃喜；中央政府疾言厉色，许多地方政府似乎唯唯诺诺，甚至阳奉阴违。一直以来，地方政府在房地产调控方面更多的是面临中央、上级和民众舆论的压力，而非源于内在压力的主动和自觉，所以积极性始终没有中央政府高，更没有民众高。此外，肩负房地产监管和调控职责的有关政府部门，在这方面也呈现出“中央热、地方冷”，“上不推、下不动”的尴尬局面。

　　究其原因，既源于少数地方政府包括监管调控部门官员与地产商沆瀣一气，放任违规违法行为，大肆进行钱权交易，甚至结成腐败利益共同体，更源于不少地方政府长期仰赖于杀鸡取卵式的“卖地财政”，沉湎于由此带来的短期快感而乐此不疲。

　　要扭转这两个方面的不正常局面，既需要中央的联合专项整治以阻遏歪风的蔓延，又不能仅寄希望于专项整治。更为关键的是，应该通过行政审批等在内的配套改革，加强对房地产监管、调控部门的体制内和体制外监督力度，增强其行使权力的透明度。同时，通过立法等形式，加强对城市化过程中土地收益的监督管理，以强有力的措施扭转地方政府的“卖地财政”乱象，决不能让极其有限的土地资源，成了地方官员奢侈浪费甚至贪污腐化的“摇钱树”。要做到这些，既需要加大行政体制改革的力度，又需要强化舆论监督的作用，让人民群众成为推动地方政府自觉、主动平抑房价、监控市场的更强大、更经常力量。

　　房地产市场长期“高烧不退”，早已不仅是某项商品供需严重失衡的经济问题，而是一个关乎民生疾苦和社会公正的重大政治问题了。中央再次开展专项整治，“退烧”意图十分明显。但这一意图能否最终实现，以及“退烧”后这一市场能否痊愈并健康发展，则有赖于各级政府在思路、理念以及政策手段等方面继续开拓创新，尤其是应让有效的常规管理取代集中专项整治，让巩固的地方自觉代替中央压力。

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