吴睿鸫：商品房预售亟需制度变革

　　统计数据显示，仅仅在北京，就有50多栋烂尾楼，其中大多数都是已经出售的期房，即使按照每栋烂尾楼100个业主计算，那么至少有五六千个家庭，买了期房却迟迟住不进去。据此，4月28日，央视《经济半小时》指出：“地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具”。(4月29日新华网)

　　早在两年前，社会各界就商品房预售制度的存废，有过激烈讨论，甚至于中国人民银行在2005年发布的《2004中国房地产金融报告》中，也公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。人们有理由相信，当央视把商品房预制度定性为房地产商圈钱工具时，公众将更加对商品预售制度产生困惑和质疑。

　　商品房预售制度，是在1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，商品房预售许可证也随之产生。接着，国务院和建设部分别出台的《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》，都对预售房做出详尽的规定。2003年6月，中国人民银行又在发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　然而，我国的商品房预售实施13年以来，由于制度本身在设上计存在着天然缺陷，譬如，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商就利用这一制度“管涌”，把风险完全转嫁给了消费者和银行，成为这一制度的最大受益者，此外，再加上政府职能部门监管不到位，以及文件贯彻力度的不够，所以，无论是专家学者，还是普通民众都对这项公共政策，产生了极度的不信任。

　　从现实来讲，商品房预售制度，确实给政府提出了一个棘手的两难选择题——取消，还是鼓励？事实上，无论从房地产市场，还是购房者，都比较认同商品房预售是个好政策。因为，从房地产市场角度来说，由于这项制度“门槛”低，有利于形成竞争态势；再从购房者视角来讲，商品房预售一般要比商品房价格低廉的多。

　　因此，笔者以为，政府应支持商品房预售，不妨给它一次彻底的制度变革“手术”。要想使商品房预售制度不变质，不变味，真正能尽早圆普通百姓住房梦想，目前至少要解决三方面的问题。首先，政府对现行的商品房预售制度，进行一次改造。由于此项制度已执行了11年，很多“过时”的规定，很有必要修改和完善。比如，控制预售许可证的发放，严把销售关、准入关。此外，还要解决商品预售信息不对称的问题，可以通过备案登记、履约、交房的质量以及规划变更等，通过媒体和网络及时让购房者知晓，等等。

　　第二，加强监管力度。无论是政府职能部门，还是银行和公众，都应负起监督职责，从而形成一套完整的监管链条和制衡机制，来保障商品预售的公开、公正和透明。

　　最后，要借鉴国外经验。商品房预售是当前世界较流行的建房模式，据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新建房屋和预售规模也较大，预售率90%左右。但各国在预售管理都有着成熟的管理模式。政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如

　　[稿源：红网]

　　[作者：吴睿鸫]

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