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吴睿鸫:商品房预售亟需制度变革

http://www.sina.com.cn 2007年04月30日 07:48 红网

  统计数据显示,仅仅在北京,就有50多栋烂尾楼,其中大多数都是已经出售的期房,即使按照每栋烂尾楼100个业主计算,那么至少有五六千个家庭,买了期房却迟迟住不进去。据此,4月28日,央视《经济半小时》指出:“地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具”。(4月29日新华网)

  早在两年前,社会各界就商品房预售制度的存废,有过激烈讨论,甚至于中国人民银行在2005年发布的《2004中国房地产金融报告》中,也公开建议“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。人们有理由相信,当央视把商品房预制度定性为房地产商圈钱工具时,公众将更加对商品预售制度产生困惑和质疑。

  商品房预售制度,是在1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的,商品房预售许可证也随之产生。接着,国务院和建设部分别出台的《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》,都对预售房做出详尽的规定。2003年6月,中国人民银行又在发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

  然而,我国的商品房预售实施13年以来,由于制度本身在设上计存在着天然缺陷,譬如,现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体,开发商就利用这一制度“管涌”,把风险完全转嫁给了消费者和银行,成为这一制度的最大受益者,此外,再加上政府职能部门监管不到位,以及文件贯彻力度的不够,所以,无论是专家学者,还是普通民众都对这项公共政策,产生了极度的不信任。

  从现实来讲,商品房预售制度,确实给政府提出了一个棘手的两难选择题——取消,还是鼓励?事实上,无论从房地产市场,还是购房者,都比较认同商品房预售是个好政策。因为,从房地产市场角度来说,由于这项制度“门槛”低,有利于形成竞争态势;再从购房者视角来讲,商品房预售一般要比商品房价格低廉的多。

  因此,笔者以为,政府应支持商品房预售,不妨给它一次彻底的制度变革“手术”。要想使商品房预售制度不变质,不变味,真正能尽早圆普通百姓住房梦想,目前至少要解决三方面的问题。首先,政府对现行的商品房预售制度,进行一次改造。由于此项制度已执行了11年,很多“过时”的规定,很有必要修改和完善。比如,控制预售许可证的发放,严把销售关、准入关。此外,还要解决商品预售信息不对称的问题,可以通过备案登记、履约、交房的质量以及规划变更等,通过媒体和网络及时让购房者知晓,等等。

  第二,加强监管力度。无论是政府职能部门,还是银行和公众,都应负起监督职责,从而形成一套完整的监管链条和制衡机制,来保障商品预售的公开、公正和透明。

  最后,要借鉴国外经验。商品房预售是当前世界较流行的建房模式,据美国人口普查局统计,预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新建房屋和预售规模也较大,预售率90%左右。但各国在预售管理都有着成熟的管理模式。政府一般都规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格。如

澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书,日本需获得建筑许可。欧美国家则一般由双方合同约定。我们不妨借鉴国外经验,大胆对现行预售房制度,进行变革改良,这不仅合乎民意,更有利于促进国内房地产市场步入良性轨道。

  [稿源:红网]

  [作者:吴睿鸫]

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