建立多层次住房市场 控制国民财富风险

　　中国社科院日前发布"2007房地产蓝皮书"认为,2006年虽然部分城市房价增长过快,但总体来看全国房屋销售价格涨幅回落,预计2007年房价能够把涨幅控制在5%以下。

　　尽管蓝皮书洋溢着乐观主义情绪,但今年3月份的数据显示,全国房产价格涨幅达到5.9%,成为一年多以来涨幅最大的一次。并且,那些真正对降低房价有效的做法,其力量还未完全显现。最根本的原因在于"房地产带动经济发展和以房地产来刺激内需"的基本性策略还未被放弃。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组近期的一份<宏观调控:重点调整过剩流动性的流向>的报告就建议政府大幅度调整房地产发展政策,放弃房地产支柱地位,彻底改变房地产依赖型的经济模式。

　　我们可以回顾一下,为了加强

房地产的拉动作用,政府破除了原来存在的多轨制的住房体系,使得所有住房需求都"市场化"。公平地说,这一做法在当初的确促进了经济发展和住房资源配置的效率。但是,在2005年以后,极端市场化的弊端开始大面积显现:很多房产已经抽离了"民生"的本质,变成了一种金融资产,房产在一定程度上已经类似于股票,它的价值不在于"使用"(居住),而是转手。像股市坐庄一样,房产变成了一种囤积居奇的"筹码",富裕阶层地产商人投机阶层开始"操纵筹码"。

　　如果抛却在房价上涨过程中的各种银行信贷风险问题以及地产商的败德问题——例如房地产信贷风险、土地开发信贷风险——我们仅仅集中在很少有人讨论的家庭资产风险配置问题,就会发现房产在家庭资产配置中占据统治性的地位,而且调整其房产区位组合亦是不可能的:多数购买多套住房的家庭,很少会想到在全国分散其房产资源(因为所付出的精力和成本太大)。于是,一旦该区域的房产下跌就会恶化家庭的整体资产状况,导致一些家庭潜在"破产"(收入流不足以支付按揭,套现收益难以弥补购房成本)。

　　另外,尽管中国的住房价格跟股票价格面对政策调控的反应程度是有差异的,也就是说用股票市场的头寸来对冲住房资产的风险是有利可图的。但中国的居民大部分不这样考虑问题,在他们的心理账户中,股票和房产是截然不同的,前者属于"赌博",后者则是"稳定的投资",这使得他们愿意将绝大部分钱投到房地产上,而不是在股市上(包括债券上)。房产"挤压"了股票资产,仅有少量钱进入股市,这些钱无法得到一个恰当的回报来冲销日后房产下跌的损失。更为可怕的是,房价越高,这种"挤压"和"分流"程度就会

越剧烈。

　　房地产市场压制了很多的投资扩张的可能,有房阶层在赚取大量收益的同时,也是股市的主力军,而无房阶层的投资目标大多只有一个:房子。毫无疑问,房价高涨不仅推动着收入差距的扩大,制造着不同阶层间的"掠夺",增大了居民家庭"破产"的概率,而且压抑和扭曲中国资产方式配置的多元化,只有房价迅速下降才能确保居民优化自己的投资秩序和控制资产风险。

　　对付具有"股票属性"的房产,政府相关部门需要看清其属性,考虑以及评估"存量调控型"的措施效果(尤其是众多"交易税"),有时候,有些房子——这种"股票"的炒家通过"捂盘"的方式反而将房价抬升到更高的价位。因此,只有一种办法可以降低,就是大量发行这种股票,扩容带来低价,即用经济适用房和廉租房来冲击房价。

　　一些地方政府对经济适用房和廉租房是排斥的,他们意图"悬空化"或者发放补贴来敷衍了事。"补人头"的做法在一个买方产品市场是有效的(例如"车补"),但在一个房屋已成为金融产品的市场是无效的,这种发放补贴的做法只会刺激"住房"这种股票的价格更高,房价更棘手,住房资产对股票(债券)资产的挤压会更厉害,居民家庭的风险失控概率会更高。只有建立一个多层次的市场(廉租房市场、经济适用房市场和商品房市场),"分流"住房市场化的"祸水",才能降低国民的整体财富风险。

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