7090政策效应可乐观期待

　　本报昨天有关楼市的一条消息十分抢眼：在杭州，全国第一个公开亮相的“70/90”项目——杭州万科·魅力之城仅用两天半就成功清盘。公开数据是，该案推出的户型全部为89平方米左右的两房，共181套，开盘均价7100元/平方米。开盘首日预订率达到91%，第三天上午宣告清盘。

　　历史地看，在发展中的中国房地产市场里，两天半实现清盘并不能称之为空前绝后的神话，毕竟在房地产发展最火热的时期，几个小时销售告罄的案例也出现过。但时过境迁，现在的市场形势和以前已经不能同日而语。

　　在国家连续高强度的政策调控下，无论是上海还是杭州，房地产市场已渐渐转向理性，狂热的投机行为和虚假繁荣与楼市渐行渐远，取而代之的是更加理性的自住需求。然而当前的市场现实是产品供应结构以大户型为主，在前期房价已被大幅抬高的基础上，能够购买到总价低、房型合适的小户型对普通老百姓而言就成了一种奢求。这种现实需求与供应的错位直接导致了上海、杭州等大城市商品住宅成交量的走低。

　　一方面，在政策的调控下，银根、地根纷纷紧缩，开发商日子不好过，对于政策前景判断不清晰，市场推案谨慎；另一方面，消费者对政策调控效果期待日盛，持币观望，待价而购。在这样的市场态势下，排队购房的现象基本消失了。此次，万科杭州楼盘的闪电热销无疑是一颗重磅炸弹，在平静已久的楼市江湖中引起轰动在所难免。

　　杭州万科楼盘究竟有何神奇之处，促成了在相对沉寂的市场环境下如此热销的结果？答案非常简单：有效的市场供应引爆了需求。

　　该楼盘是全国首家推向市场的“70/90”产品。2006年，“70/90”政策无疑是影响房地产市场发展的最大因素，有评论认为该政策将改变中国房地产行业发展的模式。然而政策执行一年下来，其效果始终没有很好地显现，部分城市执行力度不够，小户型产品供应依然严重不足。万科作为先行启动小户型产品设计的公司再一次抓住了机遇，率先向市场提供了总价低、品质较高的产品，恰恰迎合了普通消费者对这类产品的期待，楼盘热销在情理之中。

　　经历了一段时间的积累，我国房地产市场景气度回升，市场成交量逐步放大。去年延迟购房的消费者在整体景气回升的带动下也迅速加入购房者行列。万科杭州项目的热销也是这种趋势的一个集中反映。

　　那么，万科楼盘的热销能给我们带来哪些启示呢？我们认为至少有三个方面：

　　其一，“70/90”政策得到市场正面回应。一段时间以来，房地产界对“70/90”政策存在各种讨论与疑问，甚至出现截然不同的观点。政策本身是否科学、是否能够顺利实行，口舌之争无益，市场会给出答案。本次楼盘的热销从一个侧面给了这种讨论一个清晰的回应：实践证明“70/90”政策不但具有可操作性，而且确实有市场。同时也给政策制定者、市场参与者以极大的信心。

　　其二，房地产商应当坚持求变。市场需求时刻都存在，符合市场需求的有效供应却并不是时刻存在。当前，我国房地产逐步进入买方市场，因此，能否提供真正满足市场需求的有效供应才是企业能否持续发展的关键。以客户为中心，以需求为导向才是经营的核心和制胜法宝。万科无疑深谙此道，善于审时度势，提前发力。形成鲜明对比的是，目前依然有很多开发商固守在传统的经营思路中，把希望寄托在政策失灵，甚至政策回归上。遗憾的是，历史的车轮不会倒转，中国房地产业的发展必然是朝着促进社会和谐，保障民生的大方向发展。房地产企业只有认清了这一点，主动求变、善于求变，在政治意识、经营理念、产品设计、人才培养等方面进行提升，才能跟上时代的步伐。

　　其三，消费者有理由期待未来。杭州万科楼盘是全国第一个执行“70/90”政策的楼盘，可以相信今后类似楼盘将大量上市。随着政策执行不断深入，楼市调控效果将逐步显现。届时，市场供应结构将获得有效改变，大量总价低、品质好的小户型将有效解决普通消费者的住房问题。当然，“70/90”政策的执行必然是一个曲折的过程，但今天良好的开端还是给了广大消费者以信心。

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