郭晓武：从房价持续上涨反思房地产调控导向问题

　　调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。

　　近日，由国家发改委公布的关于房地产行业的几组最新数据再一次引起了大家对房地产宏观调控问题的讨论。其中房屋销售价格和房地产开发完成投资两组数据均持续走高，反映出当前房地产市场价格涨幅过快、投资过热的局面依然不容乐观。(东方早报4月18日)

　　调控政策存在导向问题

　　客观地说，2006年的房地产

宏观调控应该说是历年来受重视程度最高、涉及相关管理部门最多、出台相关政策法规最多、调控力度和广度最大的一次。迄今为止，我们看到出台的包括金融、税收、财政、建设、土地、规划等方面的调控措施一应俱全。中央政府调控市场、稳定

房价的决心不容置疑，但事与愿违的调控结果不得不再次让我们清醒。

　　笔者认为，调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的。这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。为了配合抑制宏观经济过热，一些部门没有考虑到房地产市场的具体实际就采取了抑制房地产投资的政策。这不仅忽视了房地产市场供不应求的客观现实，也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围。

　　供不应求的矛盾没有改变

　　当前我国房地产市场供不应求的特征依然非常突出。多年来的房地产调控政策似乎没有有效地改变这个局面。

　　从市场供给来看，相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能依旧不足。

　　从存量市场来看，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积约为99.57551亿平方米，2005年全国城镇的人口总数为5.6212亿，则2005年全国城镇人均住宅建筑面积约为17.714平方米。这表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化发展的要求。从市场增量来看更不乐观。

　　据统计，2006年全国商品房竣工面积同比下降了0.6%，而该指标在2005年则增长了14.9%，同期我国城镇人口则增长了约1500万人，供求关系在2006年非但没有改善反而进一步恶化了。此外，住宅相对空置面积指标近年来也一直呈现下降趋势，这表明市场库存消化能力逐步增强，供不应求的市场走势由此也可见一斑。

　　从市场需求来看，一方面是市场购买力有所提升，根据最新的统计公报，2006年全年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长10.4%；另一方面就是资金供给充裕，市场流动性过剩。

　　住房结构调整应与增加供给并重

　　本轮调控的一个重点在于“结构调整”，但是造成结构失衡的根本原因却是供给总量不足，因此调控并没有触及到市场供需矛盾的核心。根据当前市场现状，调控的重点不应该仅停留在诸如“户型面积”之类的市场化特征显著的指标上面，而应该把着力点放在如何提高供给以及平抑地价上来。

　　当前市场提供的主力户型面积较大，造成这种供给结构的主要原因还是在于行业产能不足，在利润最大化的驱使下，有限的产出必然会优先满足高收入阶层的消费与投资需求。

　　但结构调整带来的负面效应不容忽视。显然，结构调整不符合当前市场供给主体的利益要求，必然会遭到开发商与地方政府的抵制，而且设计规划的重新调整也将影响市场供给的正常进度。

　　另外，相对而言中

小户型更容易释放住房投资需求，尤其是在房屋租赁回报较高的城市中，“以房养房”的投资群体将进一步扩大。

　　而且大户型供给的减少可能会进一步推高大户型住房的价格，从而带动市场整体价格水平的继续上涨。

　　因此，如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免，居民住房消费负担也就得不到实质性减轻，可见结构调整不是解决问题的长效措施。

　　平抑地价才是当务之急

　　在土地供给总量难以增长的前提下，可以从其他方面寻找突破口，诸如重构土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地，构建与城市化进程相符合的土地与住房供给模型，调整规划布局缓解供需矛盾等等。

　　在当前土地供不应求、地价(尤其是大城市)飞涨的局面下，平抑地价才应该是调控的当务之急。土地资源供给管理的一个重要目标就是要让土地资源的供给既要与经济发展相协调，又要能够满足人民生活水平提升的需要，其前提条件是土地资源供给决策必须要建立在对经济发展水平与周期、人口流动与增长、城市化进程、房地产市场变化等基本情况充分了解和把握的基础上。

　　而所谓“从严控制”这种片面、空洞、模式化的行政思维不但无助于当前土地市场基本矛盾的解决，而且会对房地产市场调控的最终结果产生不利影响。

　　在国六条公布将近一年的今天，对过往的房地产调控政策进行深入反思已显得十分必要，如何明确调控导向并抓住房地产调控的重点考验着政府决策部门的勇气和智慧。

　　□郭晓武(厦门大学不动产金融研究中心主任)

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