唐昊：土地问题的背后 退休官员何以成土地掮客

    唐昊

　　日前《21世纪经济报道》以“上海揭开土地食物链黑幕”为题，揭露了当前上海房地产业的又一怪象：一些主管房地产部门的高官，退休后纷纷担任与房地产相关的行业协会或学会的负责人，为房地产商打通土地审批的各个环节，从而形成了房地产主管部门官员—房地产相关协会—开发商之间、以土地审批权为核心的庞大利益网络。

　　“土地食物链”和“土地中介”的存在，严重扰乱了房地产市场的秩序，使得一些开发商违规牟取暴利成为可能。不仅如此，这些前政府高官，因其稔熟官场人脉，在打通审批环节上也更有效率，无形中成了腐蚀政府官员的催化剂。因此，纪检部门严查整个上海的“土地关系网”，力求严惩这些关系网上的“节点”机构及关键人物，是相当必要的。但话说回来，要想从源头上杜绝类似现象，除了严格监管这些房地产协会，更要从政府相关制度的制定上挖掉腐败根子。

　　目前的

房地产市场还是一个非完全竞争市场，从理论上说，我国土地所有权的让渡是被严格限制的，土地私有化从来都不是选项。真正能够进入市场交易的主要是土地使用权，而有资格出让土地使用权的只有政府。如果对政府的土地行政缺乏监管，便为权力“寻租”和产生巨额租金提供了条件。

　　整个土地使用权的交易过程处在行政权力的干预下。开发土地需要规划证、土地证等一大堆文件，每个环节都要经过相关部门审批，有上百个公章要盖。而每一个公章都代表一个政府部门，每个政府部门都可能追求部门利益最大化。

　　至于土地开发的融资过程(银行贷款)也需要经过同样的过程。土地使用权的多级审批、开发条件的弹性灵活，必然导致权钱交易的机会增多。而这些腐败花费，最终还是要打入

房价，转移到消费者身上。

　　政府内部监管机制不到位，个别官员的自由裁量权过大。如落马的前青岛市崂山区委书记王雁所言，“表面上看，土地开发程序极为复杂，但实际上都是各个环节的一把手说了算。我是全区的一把手，自然说一不二。”一些地方政府部门“一把手”往往掌握着人员、财务、项目的决定权，其余人员只能唯其马首是瞻。官员的权力缺乏制约，个人决定大过法律规定，使法定的监督、制约流于形式。而这些涉案的退休官员也是凭借着他们和现任官员的良好关系而获得了参与决策的权力，并且把这个权力兑换成现金。

　　当然，前高官加入游说系统是全世界的通病，美国的前国务卿至今还在美国利益集团中发挥着作用，从技术上说我们是无法完全禁绝这样的事情的。因此对于退休官员进入协会，我们目前所要做的也只是出台法规，规范他们的行为，使其只能在法律许可的范围内行事，如规定其退休一个时期内禁止从事相关行业的社团活动等。但要从根本上解决问题，还要改革目前的土地审批制度，减少审批环节，加强政府内部监督机制，堵塞体制漏洞。原因很简单———只要有这些体制漏洞的存在，即使“前高官”不加入协会，难道他们就不会以个人名义为

房地产商打通土地审批的环节吗？

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