开发商置业者热议真实供需心态

　　早报地产评论员 汪静 郑菁

　　发展商和购房者有无可能在分享、沟通的前提下成为一个圆桌上的朋友？答案是肯定的。

　　15日，由《东方早报》房地产部发起并主办、新浪上海地产频道协办的“500强地产圆桌会议”成功举行。在同一张圆桌上，众多地产开发商、营销总监、代表各种需求的不同行业的置业者就当前市场形势及置业理念展开对话。

　　此次与会的置业者年龄全部在28到38岁之间，他们的需求无疑可以作为上海青年置业的主流。

　　“500强地产圆桌会议”的召开源于《东方置业》在3月份开展的一项名为“500强精英置业调查”的大型活动，该活动受到众多500强精英企业员工的欢迎。截至目前，《东方置业》已收到调查回馈问卷1000余份，其间不乏对于置业的各种独特想法。

　　基于此，《东方置业》为众多置业者与地产开发商之间搭建一个沟通平台，让看似矛盾重重的供需双方能够直接对话；而定义为“圆桌会议”则是受到英国亚瑟王时期圆桌武士“平等、互爱、和谐精神”的启发，让置业者与开发商之间能够摒除偏见，在友好、平等、坦诚、融洽的氛围中表达各自的意见和想法。

　　本次活动为《东方早报》房地产部举办的系列线下活动之一。该系列活动的宗旨就是为置业者与开发商之间搭建沟通平台，让开发商能够直观地了解置业者的需求和心声，让置业者回归理性，使整个房地产市场更和谐、健康地发展。

　　上海绿城文颖

　　供需影响楼市涨跌

　　“感谢《东方早报》为我们提供了这个交流的平台，让我们可以倾听置业者的心声，希望《东方早报》能一如既往地把这个活动办好。”上海绿宇综合部经理文颖首先发言。

　　针对此次活动关于未来楼市趋势的讨论，文颖认为供应和需求的关系决定楼市涨跌，“在目前上海新房供应量持续走低的情况下，现有楼盘的消化量反而不断走高，这证明了购房者还是有很强的置业需求，所以我们对未来整个楼市价格是看涨的。”同时，二手房、以及周边楼盘对于区域内的某个项目的销售也有推波助澜的作用。

　　文颖表示，上海绿宇开发的上海绿城位于陆家嘴金融贸易区内，定位中高端市场，属于上海的中高档楼盘。对于500强精英置业者而言，绿城是比较好的选择。上海绿城的每一个楼盘都是精雕细琢的，虽然每个项目的开发时间相对较长，但对于消费者而言，这些楼盘都是精品。

　　新浦江城陆渊

　　别墅是购房终极目标

　　“我们一直都在探索如何做出更适合消费者的产品，而今天就是一个很好的机会，让我们真正可以了解到精英购房者们的置业心声。”上海天祥市场部经理陆渊表达了对于此次活动的看法。

　　陆渊表示，早在2005年以前，上海天祥就开始规划新浦江城，希望设计出能够完整展现古罗马庭院式风格的建筑精品。为此，新浦江城聘请了意大利著名设计师事务所，使意大利的风格与中国的本土元素在整个社区完美结合，又显得更简洁和纯粹。而且，新浦江城与北京四合院有异曲同式之妙，都重视住户的私密性以及公共空间的有效利用。新浦江城用一种现代方式演绎城市生活，被誉为近四十年来的经典之作。

　　因为看重别墅的私密性，新浦江城受到不少名人的青睐。很多明星亲自到实地考察。而一些有过欧洲生活经历的人，十分偏爱新浦江城的设计风格。截至目前，有10%以上的购房者属于外国人，而有海外工作和生活经历的购房者也占到一定比例。

　　陆渊认为，别墅是众多置业者的终极目标。因为对别墅用地的限制，别墅在今后的住宅市场很被看好。

　　佳铭置业马立群

　　选房如同选女友

　　“买房不要思前想后、考虑太多，首先要明确自己需要的是什么，如果为了自住，只要喜欢房子就行，不要想这套房子的价格究竟会涨还是会跌。”作为佳铭地产的副总经理，马立群建议购房者以感性的心态置业。目前佳铭地产主要以开发公寓和小户型写字楼为主，主攻区域为松江板块。目标客户以改善居住者和外地的新移民为主。马立群认为，目前有不少先知先觉的购房者，把投资的目标从住宅转到商铺，但真正投资写字楼的个人投资者并不是特别多。目前，写字楼的目标受众主要以中小型的创业公司为主，一方面可以降低公司运营成本，另一方面也可以减少员工生活成本。在马立群看来，选房如同选女朋友，主要看自己是否喜欢，如果考虑太多的其他因素，就让生活变得无味了。购房者选房的最终目的还是让自己和家人生活得开心，让生活质量有所提高。只要选择了自己喜欢的房子，自己生活得开心就足够了。

　　莱顿小城梁化雷

　　买房如同买股票

　　上海冠华房产营销总监梁化雷认为，买房如同买股票，整个房价市场的走势，不能代表单个楼盘的走势。购房者在选择楼盘时，最主要还是要考虑楼盘的造价及其今后的发展潜力。对于房价的判断，还要取决于楼盘预期利好是否能够实现。

　　对于置业者普遍关心的开发商造楼成本，梁化雷指出，由于目前地价不断提高，楼盘配套以及前期投入费用的增加，开发商的利润已经被控制在一个合理的范围。应该说，现在的房价处在一个合理的水平。

　　莱顿小城是国内目前唯一的纯正高尔夫公寓。它是第一个将高尔夫运动，包括室内高尔夫、迷你高尔夫、观赏高尔夫等高尔夫文化全方位引入公寓社区的住宅小区项目。并且由于球场产权归于业主，使小区内场地真正成为业主的私家高尔夫球场。该产品受到年轻置业者的青睐。

　　莱顿小城高尔夫公寓位于佘山东南侧青青旅游世界正对面，是目前佘山生态林板块唯一在建的楼盘。该项目毗邻轨道交通9号线，与上海2007年特奥会举办场地———特奥体育中心仅一路之隔。未来的预期利好已可以预见。

　　看好商铺利好前景

　　我投资置业首要考虑的是物业的投资收益率。

　　来自英飞凌软件开发公司的陆晓盟先生是一位资深手机软件开发工程师。经过多年的打拼，陆先生现在拥有一份薪水丰厚的工作。“我现在已有一套住房，因此，我感兴趣的是投资性的物业，目前我的目标是商铺。”陆先生开门见山地提出了他的置业需求。而针对会议“置业首要关注的是什么？”的议题，陆先生则显得更为理性和直接：“我投资置业首要考虑的是物业的投资收益率。上个月我刚刚投资购买一个商铺，从目前来看投资收益率还是符合我的预期，比较令人满意。虽然国家的各项宏观调控对楼市利空，但长远来说，我看好上海作为经济中心的发展前景。我到过香港，对那里蓬勃发展的物业市场很是惊叹。我相信，在5-10年以后，上海的商铺肯定会像香港一样有很大的增长，投资收益率也会节节攀升，对此，我充满信心。”

　　Office物业很重要

　　office是不是由知名开发商开发，有没有优秀的物业管理等都是关键因素。来自易达电源公司的销售总监李小华女士，则是物业投资的“老手”，她的置业需求同样是投资。“我投资的是office。根据我之前投资过的物业项目，平均年收益率达到15%。我与陆先生同样看好上海房价的长期趋势。但从租金收益来看，住宅的租金远低于商铺和写字楼，没有投资价值。”李小华说。李小华又进一步对投资型置业需要考虑的因素作了分析：“最重要的当然是投资收益率，起码要与贷款利率持平；另外，是不是知名开发商开发，有没有优秀的物业管理等都是关键因素。Office从投资到成气候一般要3年时间，如果开发商能够对其开发的物业有5年的保证期，对投资者将产生很大的诱惑。”

　　青睐独栋别墅

　　别墅产品的形态决定于开发商的市场定位。基于生活空间的独享和私密性，我还是青睐独栋别墅。

　　“我目前的置业打算是购买一套自住型的别墅。”夏震是一家私募证券投资公司(上海大辰科技投资有限公司)的财务经理，置业形态的变化伴随着他事业和生活的发展。夏震说，“我最早是在1999年买房子，当时是单身，房子面积小，考虑到一个人够用就好；后来成家后，二人世界需要更大的生活空间，所以再一次置业，面积大了；之后小孩出生，考虑到交通、教育、医疗等配套设施的完善，我们选择在静安寺附近买了房子。”

　　对为什么会选择购买自住型别墅以及选择什么形式的别墅产品时，夏先生结合他的生活和工作经历表达了看法：“我在伦敦生活过，英国白领的生活理念对我很有启发———他们平时在城市里工作，周末便举家到郊区的别墅享受生活，郊区清新的空气和悠闲的环境是最吸引他们的。而我之所以选择别墅，也是基于同样的道理。我认为别墅产品的形态决定于开发商的市场定位。基于生活空间的独享和私密性，我还是青睐于独栋别墅。我希望有三上三下、300平方米左右，配有地下室，总价在500万元上下的产品可以选择。”

　　短期看空楼市

　　从长远和宏观角度看，上海将会一直做为吸引人才聚集的‘磁铁’型城市，外地人才的大量进入必然会产生大量的置房需求，因此，房子升值空间很大。

　　来自一家保险公司的周峰和他的太太———在联合利华工作的庄一林打算再次置业，但就短期内是租房还是买房意见分岐。“我们的置业需求是改善居住，”周峰说，“虽然是居住，但也有投资成分。我们需要从股市撤出资金支付房款，因此必须考虑投资风险。虽然长期看，房产有升值空间，但目前国家的宏观调控政策接连出台将会导致短期内房产升值利空，因此我对目前楼市是看空的。同样改善居住，可以租房解决，不必购房。”

　　庄一林则表达了不同看法：“其实我们总体意见是一致的，就是从长远和宏观角度看，上海将会一直做为吸引人才聚集的‘磁铁’型城市，外地人才的大量进入必然会产生大量的置房需求，因此，房子升值空间很大，符合我们现在需求的房型的价格看涨。但我的意见是现在购买正当时，即解决了居住问题，也是一种投资。不过，即然老公信心不足，现在也还是可以租房，等待信心充足的时候再购房。”

　　中长期均有置业规划

　　现在考虑到要把父母接到身边，所以想在附近购买一套住房，要方便才好。我们的长期置业打算是购买一套别墅，最好是上海周边地区或市县的，价格便宜。杨钧与太太意见十分一致。杨先生是上海阿克苏诺内尔公司的培训经理，年轻有为。他简单回顾了自己置业的经历并道出了现在的置业需求：“最初也是购买的小户型，能够满足一个人居住生活的需要；之后成家便置下了目前居住的房子。现在考虑到要把父母接到身边有个照应，所以想在我们附近购买一套住房接父母过来生活，要方便才好。”同时，杨先生还对未来充满信心，“我们的长期置业打算是购买一套别墅，最好是上海周边地区或市县的，比如昆山、苏州或是青浦等，一来价格便宜，二来妻子的老家在浙江，如果能够选择一套位于上海和她老家之间的别墅是最好不过的。”

　　持币待到出手时

　　根据对这两年上海楼价的总体分析，我发现楼市呈下降趋势，所以也是一直在持币观望，看是否还有下降空间。

　　加商英可金属上海有限公司的市场经理吴彦军表达了他在购房置业上的想法：“我是典型的

持币待购。因为我参加工作时间不长，两年时间的积蓄并不太多，因此对于购房十分谨慎。而根据对这两年上海楼价的总体分析，我发现楼市呈下降趋势，所以也是一直在持币观望，看是否还有下降空间。听了其他几位置业者的观点以及各位专家的意见，我开始改变我的看法了。我现在和爱人已经落户上海，考虑到爱人的工作方便问题，一直打算在内环高架附近，最好是同济大学周边找一套120平方米的三房户型。当然，除了区位因素，我比较喜欢新建小区，要有完善的配套和良好的人文环境也是很重要的。”

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