廖德凯：调控的威力还是市长的胜利

　　廖德凯

    广州3月份新建商品住房均价7029元／平方米，比2月的7729元／平方米下降了700元，降幅达9.1%，创下去年以来房价单月最大跌幅。广州市国土房管局昨日发布的最新房地产市场分析报告显示，广州3月楼市呈现量价齐跌的局面。有分析人士指出，是力控房价的“广七条”初见成效，广州宏观调控政策威力正在显现。而15日部分媒体发表的评论员文章也认可了这一分析。(《钱江晚报》4月15日)

　　广州房价3月的大幅回落，从市场的角度证明了房价的下降是有空间的，也是能够实现的。不过，从广州房价下降的时间来看，这次降价只是一种政策观望中的震荡性表现，与相关人士指出的“宏观调控政策威力”特别是“广七条”其实没有多大关系。“广七条”的通过时间是3月28日，要让一个月底出台的政策在当月就有立杆见影的效果，显然是不可能的。广州楼市的下跌的真正来源是政府的决心！具体来说就是张广宁市长的两次表态。必须认清这次房价下跌只是一个震荡性表现而不是制度性成果，而不能盲目乐观。要想实现政策性的理性降价趋势，让调控政策真正实现其“威力”，还有许多工作需要进行。

　　今年以来，广州市政府就

房地产政策发表了许多强硬的言论，最具代表性的就是张广宁市长让市民不急着买房的表态和住房问题是政治问题的看法。张市长的两次言论，在引起房地产发展商不满的同时，却得到了公众的普遍欢迎，认为这表明了政府对

房价调控的责任感和决心。而这次3月楼市下跌的报告显示，张市长的表态得到了市民的应和，起到了初步的效果。

　　从房地产商的角度来说，他们并不想主动降价，这是由其营利性所决定的。一方面享受到了

房地产业不规范阶段的政策好处，另一方面，在政策需要对房地产进行规范时加以阻挠，这是中国房地产商的共同特点。但是，这次张市长的强硬态度，却让他们不得不进行市场回应。因为张市长的表态表明了一种政策趋势，毕竟，房地产商还是受制于政策的表现，也还需要在政策中获取利益。更关键的是，市民在市长的表态决心中获得了信心，观望的多了，实际买房的少了。两方面的原因，造成了3月广州房价的下跌。

　　但是，3月的房价下跌却只是一个震荡性表现，而不是政策调控本身在起作用。从市场角度来说，无论是房地产商还是市民，在促进这次降价的过程中是属于一种感性的应和，而不是理性的或强制性的结果。至于“广七条”，由于是于3月底出台的，不可能在当月就看到其效果。因此，降价固然可喜，却还不是制度性的作用，其效果的持久性还不容乐观。如果在后续上房地产商和市民看不到政府调控的力量，房价的回升还会出现。只有取得了制度性的降价效果，降价的持久性才能得到保证。

　　实现房地产的制度性降价，具体而言，需要三个条件，一是出台具可操作性的调控措施，二是调控政策的不打折扣的执行，三是根据情况的变化(比如房地产商针对政策的“对策”)有及时的应对措施。目前来说，广州针对本地实际的“七条”已经出台，就看具体实施中的力度了。调控刚刚开始，房地产商会对“广七条”采取什么样的“对策”还未可知，但首要的是保证“七条”能够得到有力的执行。有了强有力的执行，房价的制度性降价效果也许会逐步显现出来，不过，也许要一年左右才能下这个结论。而其他城市，从广州市房价下跌中能够得到什么样的启示，也是人们所普遍关心的。

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