别逗了 八成人都住经适房

　　秋风 独立学者

　　城市民众普遍感觉买房负担沉重，国务院参事任玉岭提出了一个解决办法：政府为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。舆论一片欢呼。确实，房价已经超出了城市大多数家庭觉得合理的承受限度，人们似乎也有权利要求政府做点什么。问题是，要政府做什么？

　　垄断者的咎由自取

　　当然，从表面上看，民众、舆论要求政府提供住房保障是合乎情理的。因为，房价严重超出普通民众承受能力的态势，完全是政府所维持的土地与房屋供应制度所造成的。

　　尽管市场化进程已推进二十多年，但城市的发展却完全由政府权力所控制。根据目前的制度，城市与农村土地是截然分隔的，政府以保护农地为名，禁止城市自然向农民扩展，市民不能到农村购地建房。即使在城市，全部土地也属于政府所有，市民不得自行受让土地建造房屋。政府通过行使其对土地的处置权，包括拆迁、征用农地、改造城中村等，全盘控制着城市的发展。

　　这一城市自然发展的制度，导致整个社会形成城市用地供应短缺、并将越来越短缺的长期预期。政府在土地上有巨大利益，作为城市建设用地之垄断性供应商的政府有足够激励哄抬

房价，因为房价越搞，政府提高地价的空间就越大。

　　这两项因素会使企业家和普通市民普遍相信，房价必将永远快速上涨，房屋收益率肯定高于利率，房地产是最佳的保值及投资工具。因而，不论是企业和市民，都有一种强烈的占有房屋的冲动。企业没有开张，往往先买一栋大楼。市民也一样热衷购买房子，人们相信，这样就可以享有丰厚的资产收益，即使只是账面上的。这样普遍的买房冲动创造出旺盛而持久的需求，进行房地产投机是弥漫于整个社会的一种结构性倾向。房地产市场的投机性决定了，这个市场必然在疯狂的投机与痛苦的萧条之间徘徊，而绝无正常运转的可能。

　　事实上，香港地区、台湾地区、日本都程度不等地存在这种现象。这些经济体的政府都基于土地迷信，利用其权力剥夺农民对土地的自由支配权，人为哄抬城市地价。香港因其殖民地历史尤其严重，其土地批租制度驱动房价、地价脱离整个经济体基本面而疯狂上涨。内地所模仿的正是香港的土地制度，政府独家垄断土地供应，财政严重依赖转让土地收入，因而为获得土地收益政府与房地产商结成紧密关系，法律也有利于房地产商而不是拆迁户或消费者。

　　其结果也类似：社会财富高度集中于房地产，而没有变成与人的创造性互补的生产性资本。所有企业和市民都是现实的与潜在的房地产投机者，但大多数人会发现，购买房屋的压力太沉重了。不要说低收入群体，即便是中等收入群体——通常所说的中产阶级，也必须用二十年或更长时间来供一套房子。这正是今天城市人口的一大烦恼。

　　香港新加坡不是好榜样

　　似乎路径依赖正在起作用：面对这种情形，专家、舆论本能地呼吁政府学习新加坡或香港政府。据说，在新加坡，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，政府收取很高的土地出让金，80%的中低收入家庭的房屋则是政府控制

户型和房价。同时，占住户总数8.5%的困难户住的是政府补贴的60-70平方米的房屋，8.5%的特困户则租赁政府拥有的42平方米左右的房屋。香港的制度类似。专家们羡慕地说，这种住房体系很好地解决了国民的住房问题，中国内地也应当模仿。

　　其实，中国在1998年设计房改方案时也曾经提出，城市80%以上的家庭由政府安排购买

经济适用房。可惜，各级政府似乎没有新加坡、香港政府那么自觉，发土地财的时候十分积极，等到要给居民住房提供补贴、优惠的时候，却百般推托。由于欠缺基本的民主架构，民众对此也无可奈何。

　　但是，换一个角度，即使各级政府大发善心，它有能力向80%的民众供应补贴性住房吗？这个世界上，大约只有香港地区、新加坡这类城邦经济体能做到这一点，即便是北欧那些福利国家，也无法做到，或者不愿意这样做。没有一个常规经济体是依赖政府解决大多数人住房问题的。无法想象像中国这样的大国，80%以上城市人口都傍到政府身上。

　　退一步说，即使政府真有能力向八成以上人口供应经济适用房或廉租房，那也将是一个十分奇怪的制度安排：政府通过垄断土地大赚其钱，政府为了赚更多钱，拼命哄抬地价，这时候民众要求政府拿出钱来帮助自己解决住房问题。然则，为什么不从一开始就不让政府赚那笔钱，不让政府哄抬地价？

　　人人都在谈论，中国应当成为一个橄榄形社会，中产阶级应当成为社会的支柱。但假如八成人口依赖政府，那中产阶级就将居住在政府提供补贴、并规定了居住面积的房子里。他们是政府的佃户，连自己最起码的财政独立都做不到，是贫乏的中产阶级。他们不会成为私人产权、平等、法治的支持者，而将成为等级制度、国家保护、财政补贴的支持者。

　　人们恐怕也忘记了，八成以上城市人口的住房由政府补贴供应，那意味着这个社会将更加不公平：相对富裕的城市人口享受着政府慷慨的住房福利，相对贫困的农民却得自行解决住房问题。城市政府有更大的激励禁止农民成为本市市民，因为，增加一个人，就意味着增加一笔巨额的住房补贴支出。

　　寻找“自然的自由”制度

　　不管从哪个角度看，要求政府来补贴大多数人的住房，不是一种正确的解决办法。古往今来，所有文明社会的自由人都通过自己的努力，建造、拥有自己的住房。只有这个意义的房屋，才是个人自由的堡垒。当然，本着人道原则，社会和政府确实需要帮助极少数缺乏能力的人。但如果大多数人得靠政府补贴才有房屋，那这个社会一定出了大问题，并且会继续酿成更大的问题。有些人奢谈法国人发明的“可抗辩的居住权”，但假如80%的法国人行使这种权利，这个社会就不是法国了。

　　假如人们期望一种大体上还算健全的社会秩序，那就应当以大多数人不依赖政府或他人的施舍自行解决住房问题，作为思考的出发点。如果现实中人们做不到这一点，那就需要追根溯源，看看究竟哪儿出了问题。呼吁政府补贴大多数人，是对一项从根本上来说怪异、荒唐的制度进行修补。它不能解决问题，只会让问题越来越复杂。

　　面对大多数人觉得买房负担沉重的社会经济问题，正确的办法是推进房地产行业的市场化。在亚当·斯密所说的“自然的自由”制度下，人们可以买到价廉物美的电视机、馒头，同样，当房地产行业处于“自然的自由”制度下时，房屋价格将会处于“合理”状态，与大多数人的收入相匹配，大多数人经过一定奋斗将能自行解决住房问题。

　　推进房地产业市场化的关键，就是打破政府对城市建设用地的垄断，拆除农业用地与城市用地之间的隔离带，实现国有土地与农村集体土地的权利平等，允许农民转让土地的使用权，允许城市人口向农民购买土地的建设使用权。同时，打破开发商对房屋供应的垄断，让人们可以自由地选择，是个人或者多个人合作建造自己的房屋，还是向开发商购买房屋。这样的竞争将会挤压开发商的垄断利润。

　　这样一个相对健全的市场，能够改进所有人的福利，甚至政府也更省事。假如政府仍然要坚持目前对土地的垄断，并维持房地产开发商对城市房屋供应的垄断，那政府就没有任何借口推卸其对民众住房的责任。用土地发财当然欣快感十足，但民众日益强烈的住房福利的诉求也足以压垮政府的财政。

　　这个世界上从来没有免费的午餐，对政府、对民众来说，都是如此。许多人迷信政府，以为只有依靠政府才能过上幸福生活。比如，许多人谈论政府应当建设廉租房。然而，城中村农民所建的出租房屋不正是廉租房？所以，民众如果真的要主张所谓的“居住权”，那对政府提出的首要责任，也是要求其节制权力，让市场更正常地运转。相对于政府，市场似乎是民众更好的朋友。

　　来源：经济观察报网

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。