唐钧：区分房地产政策与住房社会政策

　　为什么一些发达国家的房地产涨幅这么大，老百姓却不像中国那样反应激烈。关键是因为房地产市场本来与普通老百姓并没有多大关系。因为解决升斗小民住房问题的是政府的住房社会政策，而不是作为经济政策的房地产政策

    唐钧 (中国社会科学院社会政策研究中心)

　　据报道：“国务院参事室最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。这项调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考”。“政府应为占居民人口70%～80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房”。如果参事室的建议能够被政府采纳，对翘首以盼房价下跌的老百姓，无疑是一件大喜事。

　　最近有学者提出，就全球房地产市场的情况看，中国

房价的涨幅并不算太大。应该承认，此说属实。据报道，“根据对全球20国的调查，1997年～2005年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244%；第二位的是爱尔兰，达192%；第三位是英国，涨幅达154%；第四位是西班牙，涨幅145%”。

　　但是，有一个问题值得注意：为什么一些发达国家的房地产涨幅这么大，老百姓却不像中国那样反应激烈。关键是因为房地产市场本来与普通老百姓并没有多大关系。因为解决升斗小民住房问题的是政府的住房社会政策，而不是作为经济政策的房地产政策。但目前的问题是，中国只有房地产政策，没有住房社会政策。所以，所有在住房方面有需求的居民家庭，譬如原住房被拆的动迁户、子女长大需要增加住房面积的家庭和需要结婚用房的年轻人都被逼上了“华山一条道”，唯一的选择就是找“发展商”买房去。这就造成了房地产市场看起来拥挤不堪的假象，但实际上有相当一部分人是被逼无奈做“房奴”。

　　在发达国家和地区的现代化进程中，都曾经制定社会政策帮助工薪阶层购买自己的房产，有的是采用减免所得税的办法，有的是直接由政府提供补贴。新加坡和中国香港的“居者有其屋”计划，则是采用直接向老百姓提供“平价”住房的办法。回归之后，香港特区政府扩大了“居者有其屋”计划的收益面，同时也以“非营利”的方式出售了一批公屋(原先用于出租的公有住宅)，对房价上涨起到一定的抑制作用。

　　国务院参事室的建议，实际上与特区政府的住房政策有异曲同工之妙。现在很多人，包括一些知名学者，反对“

经济适用房”政策，其实是把“脏水”和“婴儿”混为一谈了。建议像香港那样组织一个半官方机构，以“非营利”的方式来经营真正的“经济适用房”，可用抽签的方式让中低收入购房者先后获得购买权。

　　如果实行此政策，其实不用达到八成，能够让在社会平均收入以下的居民都能买到经济实用房，相信房产的价格在短期内就会下跌。有些不愿受经济适用房条款限制的居民，也可以买到房价较低的商品房。房地产市场可以由其随行就市，向类似CBD(中央商务区)或“总部经济区”等方向去发展。这些地区的房价自然是越高越好，其实，这才是房地产价格是地区发展标志的真正含义。

　　当然，租房市场也应该很好地去组织和管理，而不应该在政府那里不受待见。毕竟每个城市中都有相当数量的

二手房可供出租，但不一定是“廉租”。“廉租房”政策只是针对少数贫困家庭的，所以说“多建廉租房”能平抑房价实际上是一大忽悠。以住房补贴的办法利用二手房将贫困家庭分散安置，肯定比人为地将他们集中到一个“廉租”区域中对社会稳定更有好处。可以通过对出租者减免税收及由政府保证房租收入等优惠条件来征得可用的“廉租房”房源。

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