我们享有什么样的物权

　　人们原来认为应该拥有的那些含糊其词的权利，因为有了《物权法》而变得清晰而庄严

　　我们享有什么样的物权

　　◎文／刘承韪

　　物权法的通过是中华人民共和国的一件大事，必将会在共和国的立法史上留下浓重的一笔。物权法历经了13年的酝酿和广泛讨论，全国人大及其常委会从2002年起先后进行了八次审议(连续多次创造中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录),向社会全文公布征求1万多条意见,专门召开100多次座谈会、立法论证会，最终通过了包含共5编、19章、247条的《中华人民共和国物权法》。作为普通大众，我们现在最关心的还是《物权法》能够为当下的中国带来什么样的影响。

　　区分住宅和非住宅建设用地使用权

　　新通过的

物权法对建设用地使用权做了进一步的划分，区别对待住宅建设用地使用权和非建设住宅用地使用权，从而与先前的土地管理法相吻合。这样的规定对普通百姓的生活影响深远。因为现在城市住宅用房屋，除了国家划拨土地之外，基本上是在出让的土地上建造的，国家把地出让给

开发商，是有期限的，例如50-70年，住宅最长是70年。人们原来普遍担心70年以后怎么办？其权利如何保护？物权法第149条现在规定，“住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期”，这样市民就可以放心住，要多久有多久。当然，现在也有很多商业用地都改作住宅用地来炒卖。有的开发商对购房人宣传的是住宅用地，结果签约后购房人发现是商业用地。按照即将实施的物权法，商业用地或非住宅建设用地使用权在期满时是不能自动续期的，需要提前申请续期，而且肯定要交纳土地使用权出让金，这对社会公众的生活影响很大。

　　这个条文集中反映了普通民众的集体呼声，体现了物权立法的科学化和民主化的一面。根据这一规定，一套住宅用房只要还没有达到它的使用寿命，就可以让子孙后代住下去。“有恒产则有恒心”这一古训的力量或许会很快勾画出一幅壮丽的社会图景！

　　明确住宅小区车库、车位的所有权归属问题

　　2005年6月,宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商,称房产公司销售房子时,在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后,房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地"挪用"为旁边一家菜场的停车场,造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决,被"挪用"的公共车位和公共用地归小区业主共有。现实中开发商侵犯业主和购房人利益的类似情形屡见不鲜，也一直没有得到很好的规制。

　　新通过的物权法第74条和73条已经明确规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”尽管“首先满足业主的需要”这样的表述方式有些模糊，尽管有人还在思考这一规定可否被理解为“业主享有对车位和车库的优先购买权”这一问题，但我们必须承认物权法的上述规定毫无疑问是“造福百姓”的重大举措。

　　规定业主可依法随意更换物业服务企业

　　不久前，北京市海淀区某居民小区成立业主委员会后发现物业服务中的诸多问题，于是通过诉讼方式，打赢了官司。然而，他们还没来得及庆幸自己的维权胜利，又陷入了物业公司突然撤走，小区停水停电，业主生活一片混乱的困境。最终，这个不负责任的物业公司受到政府有关部门的处理。类似的场景也大量出现在我们的现实生活和电视镜头中。虽然在过去的十几年间，大量物业服务企业的出现的确大大方便了城市居民的生活，但人民群众对物业企业的依赖和法律规制的不健全导致了业主们的权利现在经常性地受到物业公司的侵犯，业主和物业公司之间的纠纷也越来越多。

　　为了更好地平衡业主和物业服务企业之间的关系，切实地保护业主们的利益，新出台的物权法在第81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第76条还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。从而在民法这一基本法中确立了业主和物业公司之间的关系准则，给了

物业管理公司一个合理的定位：由业主选聘、为业主服务的企业。物业公司“管理”业主的时代将一去不复返了！

　　将住宅改变为经营性用房应当经有利害关系的业主的同意

　　有心人经常会看到，一些住宅小区的业主经常会将自己所有的房屋出租给一些商贩或商业经营者们，有些业主干脆就自己干起了商业经营的行当，如小区住宅楼中经常看到的“美体中心”、“美容中心”、“裁剪店”、“棋牌室”等各种形式的“住宅店”。但这些“住改商”的行为在便利小区人们生活的同时，也给小区居民带来了更大的风险和负面影响。例如，住改商使得小区人员的构成复杂化，有些情况下会打扰到居民的安静的生活，还有时会非法占用小区有限的用地。

　　针对此类情形，物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”在法律上确立了将住宅用房改为娱乐、餐饮等商业用房和经营性用房的强制性程序规则和实体规则，以便最大化的保护业主们的利益。

　　征收补偿的规定更为细致和明确

　　征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。 依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是宪法中主要是原则性的条款，离具体的操作实践有相当的距离，被征收土地和房屋的个人，尤其是农民群众所拿到的征地补偿少得可怜，他们只能“望宪法而兴叹”！

　　以笔者亲身经历的事情为证。三年前，山东省进行了胶济铁路电气化改造的工程，意在借奥运帆船赛在青岛举行的东风进一步改善山东的铁路交通。其中，潍坊市的很多农村土地也因为这次“公共利益”的需要而被征收。在这次浩浩荡荡的征地、建设和补偿运动中，农村集体因自己所有的土地被征收而获得的补偿少得可怜；而农民个人更是几乎拿不到任何钱。因为不管是市级管理机关、县区级政府还是镇政府都会以“管理费”或其他什么名目来对征地补偿款进行截留或克扣。据我个人的了解，大量农户的土地(承包经营权)被征收之后，农民个人所能拿到的只能是少得可怜的“青苗补偿费”。残酷的现实和美好的“宪法图景”之间的反差极为明显，这都严重损害农村集体和农民个人的利益，产生了恶劣的社会影响。

　　新通过的物权法对于征收集体土地和城乡居民的房屋做了更为细致和明确的规定，意义重大。关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”；“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”这些规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　住房登记按宗收费

　　1995年制定担保法时，关于登记收费的问题原来就准备规定按宗收费，因为意见不一，就没有规定，带来很多后遗症：很多地方进行房屋登记时，要收丈量费、评估费、登记费、担保费等费用，而且是按每平方米计算的，还规定每年办一次、每年交一次钱，登记制度和担保法变成了某些部门的“创收来源”和"摇钱树"，更大大加重了普通民众的经济负担。新法统一了收费方式，维护了广大人民群众的利益。物权法第22条明确规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”也就是说，不管所有权人的房子有多大，登记时一套为一宗，甚至一幢楼为一宗，这样就可以减轻他们的负担。

　　物权法仍然需要在实践中完善

　　物权法在制定过程中向社会征集了1万多条意见，大量的群众意见被反映在了我们现在的物权法中，它应该可以算得上是中国“民主立法”的典范。但民主立法是有代价的，为了最大化的反映民众的最热切的呼声和愿望，物权法的很多规定都作了相对模糊化的处理方式，还有大量的援引他法的法律规定。很明显，这样会导致物权法在实践中的效果会大打折扣。作为法律人，我们也只好希望最高法院会尽快做出相关司法解释，人大会尽快出台相关单行配套法律法规，补充下述各项规定之模糊与不足。对此，我们的确充满了期待！

　　1、登记问题

　　物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”此条规定为我们国家在不久之将来出台相关司法解释和不动产登记的单行法预设了大量的空间，也为我国建立一个统一规范的不动产登记制度带来了希望。

　　2、住宅建设用地使用权自动续期的交费问题

　　如上所述，物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”这一条集中体现了国家对居民个人住宅建设用地使用权的优先保护，准许70年后自动续期。但遗憾的是，该条也带来一些困惑，例如最大的问题是没有明确70年期满后，使用权人还要不要继续交土地使用权出让金，如果交的话，是按照什么样的标准来收取？相信这都不是一些无关痛痒的小问题，而直接关乎物权法其他规定的公信力和执行。

　　3、业主的车库和车位没有约定时的归属问题

　　物权法第74条规定了“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”但遗憾的是，并没有像原有的草案那样规定，在关于车位和车库的归属，如果当事人没有约定或约定不明，除建设单位能够证明其享有所有权外，应当归全体业主共有。这是一个遗留的问题，同样需要相关司法解释对这一重大问题加以明确。

　　除此之外，有关“物业管理的问题”、“征收征用统一化的问题”和“占有问题”等规定都有过于简略和模糊之嫌。或许生活的逻辑就是如此：正是因为物权法存在这样那样的不足，才让我们对未来的法律改革和法治实践充满了“节节高”的企盼和希望！

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