金融时报：不能放松对房地产业的宏观调控

　　FN记者 强兴华

　　在连续几年来宏观调控的作用之下，近来，我国的房地产业已发生了一些引人注目的变化，宏观调控对房地产业的作用逐渐显现了出来。然而，从当前和今后一个时期的房地产发展趋势来看，对于这一行业的宏观调控还不能有丝毫的放松。

　　统计资料显示，今年1至2月，北京市商品住宅现房销售同比下降71.4%；住宅期房销售同比下降42.4%，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降。与此同时，北京房价仍涨势不已，2月份这一价格上涨了9.7%，居全国第二位，但仍不是全国房价上涨最快的城市。统计资料还显示，今年2月份，上海的房地产也发生了明显的变化。2月份，上海市商品房成交均价下跌了1.2%，成交量同时下跌了30%。

　　从全国的情况来看，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月低0.2个百分点；1月份，这一价格同比上涨了6.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。成交量的大幅下降，显示出购房者对

房价合理性的怀疑和对宏观调控政策的期盼；全国房价的大幅度持续上涨，显示出对这一行业宏观调控仍面临着前所未有的难度；而全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅的小幅回落，则似乎昭示着几年来坚持不懈的宏观调控政策，已开始发挥出其应有的作用。

　　如何判断当前我国的房地产行业的形势及其未来发展变化的趋势，这是一个十分重要的问题，不仅关系到下一步宏观调控的走向，而且关系到民生问题，甚至关系到整个宏观经济未来的发展。

　　不可否认，当前中国的房地产有着极其复杂的特性，既有市场化程度不够所带来的各种弊端，也有政府职能行使不到位所带来的各种缺陷，还有消费者预期超前等不成熟行为所带来的各种问题。面对这样一个行业，确定对其的调控方向与力度，都是一件十分困难的事情。然而，即便如此，我们仍然可以从我们发展房地产业的初衷出发，以此为标准，来判断应不应该以及如何加强对房地产业的宏观调控。

　　发展房地产业的根本目的，是要解决群众的住房问题。现在，有很多人买不起自己的房子，有很多人的住房问题并未得到解决，这就充分说明了，我们的房地产的发展，还存在着需要解决的问题。

　　从具体层面上来说，房价单边大幅度上扬已有了太长的时间，这种价格的变动，不是市场经济条件下应该有的现象；在房地产业金融方面，已积累了相当程度的金融风险。在一个成熟的金融体系下，不可能累积如此巨大的金融风险；如此巨大的金融风险，如不及时采取措施加以解决，再累积下去，也不是我们目前的金融体系所能够承受的。而失去了金融的支撑，对于资金密集型的房地产业来说，无异于釜底抽薪，就会失去发展的前途。因此，就我国目前房地产业的现状来看，对于这一行业的宏观调控，还是不能够放松。

　　继续加强对房地产宏观调控的着力点之一，就是要更加充分地在这一领域内行使政府应该行使的职能。不可否认，在房地产业市场化的进程中，由于历史的原因，我们在制度建设方面是有缺失的。近年来，我们在进行宏观调控的同时，加强了这一方面的工作，出台了一系列的规定，内容涵盖了土地出让的程序，土地出让金的分配，商品房的

户型，商品房的交易规则等各个方面。可以说，在房地产业的制度建设方面，我们已取得了不小的成绩。现在的问题是，这些政策在一些地方变了形、走了味，并没有得到很好的落实与贯彻。比如说，虽有中央政府的三令五申，一些地方的廉租房制度现在还是没有建立起来。地方政府在这一领域不愿意行使自己应该尽到的职能，是一种急功近利的表现，是错误的政绩观、利益观在作祟。必须认识到，只有充分发挥政府在这一领域的职能，群众的住房利益才能够得到保证，房地产也才会得到健康的发展。

　　加强房地产的宏观调控，还需要充分认识到下一步宏观调控的复杂性，提高宏观调控的水平。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是各种利益关系纵横交错、矛盾相对集中的行业。如何在平衡各方利益的同时，保持房地产业的健康发展，是下一步宏观调控所必须解决的难题。今年2月份北京、上海等地房地产的异常表现，固然有季节性因素的影响，但也有人指出，这种变化也与央行最近存贷款利率的调整密切相关。这充分说明了当前中国的房地产业已对宏观调控相当敏感，下一步的宏观调控更应该把握好调控的力度与步伐。例如，目前房地产业已堆积了大量的银行贷款，这些贷款对于商品房的价格异常敏感。房价走向一旦掉头，这些银行贷款就很可能变成

不良资产。而另一方面，如果听任房价按照目前的趋势走下去，又与我们解决民生问题、发展房地产的目的相悖。这种矛盾，显然对下一步的宏观调控提出了严峻的挑战。

　　最后，如何合理引导住房需求，仍然是我们今后要面对的一个问题。就中国目前的发展水平而论，商品房只能是生活必需品，而不能是投资品，更不能成为投机品。但是，我们又有什么办法来对上述三者加以区分与界定呢？从更大的范围来说，当前流动性过剩现象严重，这些富余的资金，如果不让其投向房地产业，又能投到哪里去呢？这都是需要解决的问题。

　　经过了几年的调控，当前的房地产业的走势已到了一个十分敏感的关口。为了保证房地产行业的健康发展，今后对于这一行业的宏观调控只能加强而决不能放松。

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