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袁秀明:税收在调控房价中真的无所作为吗

http://www.sina.com.cn 2007年04月02日 09:05 中国证券报

  最适宜的征税方法莫过于在需求方面做文章,增加需求领域的税收是更为明智的调控房价的方法。其方法当然不是简单地对每一个购房者都征税以及征同样的税,而是采取差别的做法。

  ■袁秀明

  全国大中城市房地产价格不断上涨,使高房价成为国家宏观调控的一个重要目标。税收政策在调控房地产价格中应当起到重要作用。但是,目前看,税收没有起到应有的作用,如对二手房征税,之后北京房价创下新高;土地增值税征收后,房价上调,税收向房地产价格转嫁。国家通过税收手段对房地产业进行调控,不但没有遏止住房价上涨势头,反而产生促涨作用。房地产税收的不成功,因此使一些人对税收手段调控房价产生怀疑,甚至有提出取消对房地产领域征税。税收政策在调控房价中真的应无所作为吗?

  很显然,

房地产业这块已经做大且还在不断增大的
蛋糕
,税收应当可以起到重要调节作用,控制房价过快增长,征税是一个必不可少的手段,税收没有控制住房价上涨,并不意味着税收手段不灵,而是显现出这些税收政策设计不合理,对市场没有考虑周全。笔者不认同现有的征税办法,更不赞同取消房地产税收这种因噎废食的做法,而是建议,税收调节应充分考虑市场供求状况,审时度势另辟新思路。

  毫无疑问,任何房地产供给领域的税收都可能成为房地产

开发商提高房价的绝好理由。同时,也很可能成为房地产供应量减少的一大罪魁祸首。这已经为事实所证明。但征税毕竟是一个较好的调控手段。那么,如何征税成为问题的关键。目前房地产税收主要是在供给领域,因此,税收增加就只能带来房价的高涨。应当看到,最适宜的征税方法莫过于在需求方面做文章,增加需求领域的税收是更为明智的调控房价的方法。

  目前对房地产业的过度需求都是真实需求吗?很显然,答案是否定的。有报道指出,为使市场形成需求旺盛的局面,有些房地产开发商不惜用高价自己购买自己房产的做法,造成房产畅销的假象和气氛,吸引潜在购房者蜂拥高价追捧。这种手段有时成为一些房产商促销中的技法。不仅如此,由于房地产领域存在着严重的投机行为,许多房地产购买者购房不是自住,而是为了倒卖,所以,市场上很大一部分需求是虚假需求。有鉴于此,对房地产需求领域征税,定会大大遏止投机行为的发生。

  对需求领域征税,其方法当然不是简单地对每一个购房者都征税以及征同样的税,而是采取差别的做法。其具体方法可这样进行:政府首先对居民住房有一个统一标准,每个家庭,人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的,当超过这个住房面积标准,如果还希望去购买房产,那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式,超过标准面积越多,所征的税就越高。同时,从可行性方面考虑,这个住房面积标准可以按照行政级别做出划分,比如,部级干部,其住房标准应该较大一些,是一个什么样的标准,以此类推,不同级别有不同的住房面积标准。

  倘若按照这一标准征税,那么有钱人可以任意多买房,但是需要缴纳更多的税金,多买多缴,少买少缴。这体现了公平原则,占用更多资源的人,就要给社会多缴税。而且,没钱人如果现有住房足够居住,也不必非要借钱去买房,不必去羡慕别人购买多处房产,因为多购房者为国家缴税更多了。这种征税方法如果实行,将会防止有钱人过度购买房产,制止房产领域过度投机行为,还可以让房价保持一个理性水平,让无房者通过借钱购房,去实现自己的住房梦想。

  在这种情况下,特别需要国家定期地对房地产市场需求状况进行调查登记,定期公布调查结果,指导房地产开发企业开发出适销对路的商品房。政府在其中起到应有的服务作用。可以想见,这种征税方法如果能够顺利实施,如今猖獗的炒房现象一定会得到大大的遏制,高房价也将会逐步回落,市场供应量必将逐步增多,房地产泡沫也会越来越小。而且,真实的需求是不需要交纳额外税收的,人们为房产的开支也相应地下降。

  这个征税办法顺利实施,其中核心问题是抓好落实,政府及时做好市场调查统计工作,制定好住房标准。这将是对房地产非理性需求的极大遏制。也唯有如此,才能真正控制住快速增长的房地产价格,使人们对住房需求及早回归理性。

  (作者系中国社会科学院经济研究所经济学博士)

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