袁秀明：税收在调控房价中真的无所作为吗

　　最适宜的征税方法莫过于在需求方面做文章，增加需求领域的税收是更为明智的调控房价的方法。其方法当然不是简单地对每一个购房者都征税以及征同样的税，而是采取差别的做法。

　　■袁秀明

　　全国大中城市房地产价格不断上涨，使高房价成为国家宏观调控的一个重要目标。税收政策在调控房地产价格中应当起到重要作用。但是，目前看，税收没有起到应有的作用，如对二手房征税，之后北京房价创下新高；土地增值税征收后，房价上调，税收向房地产价格转嫁。国家通过税收手段对房地产业进行调控，不但没有遏止住房价上涨势头，反而产生促涨作用。房地产税收的不成功，因此使一些人对税收手段调控房价产生怀疑，甚至有提出取消对房地产领域征税。税收政策在调控房价中真的应无所作为吗？

　　很显然，

房地产业这块已经做大且还在不断增大的

蛋糕，税收应当可以起到重要调节作用，控制房价过快增长，征税是一个必不可少的手段，税收没有控制住房价上涨，并不意味着税收手段不灵，而是显现出这些税收政策设计不合理，对市场没有考虑周全。笔者不认同现有的征税办法，更不赞同取消房地产税收这种因噎废食的做法，而是建议，税收调节应充分考虑市场供求状况，审时度势另辟新思路。

　　毫无疑问，任何房地产供给领域的税收都可能成为房地产

开发商提高房价的绝好理由。同时，也很可能成为房地产供应量减少的一大罪魁祸首。这已经为事实所证明。但征税毕竟是一个较好的调控手段。那么，如何征税成为问题的关键。目前房地产税收主要是在供给领域，因此，税收增加就只能带来房价的高涨。应当看到，最适宜的征税方法莫过于在需求方面做文章，增加需求领域的税收是更为明智的调控房价的方法。

　　目前对房地产业的过度需求都是真实需求吗？很显然，答案是否定的。有报道指出，为使市场形成需求旺盛的局面，有些房地产开发商不惜用高价自己购买自己房产的做法，造成房产畅销的假象和气氛，吸引潜在购房者蜂拥高价追捧。这种手段有时成为一些房产商促销中的技法。不仅如此，由于房地产领域存在着严重的投机行为，许多房地产购买者购房不是自住，而是为了倒卖，所以，市场上很大一部分需求是虚假需求。有鉴于此，对房地产需求领域征税，定会大大遏止投机行为的发生。

　　对需求领域征税，其方法当然不是简单地对每一个购房者都征税以及征同样的税，而是采取差别的做法。其具体方法可这样进行：政府首先对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的，当超过这个住房面积标准，如果还希望去购买房产，那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。同时，从可行性方面考虑，这个住房面积标准可以按照行政级别做出划分，比如，部级干部，其住房标准应该较大一些，是一个什么样的标准，以此类推，不同级别有不同的住房面积标准。

　　倘若按照这一标准征税，那么有钱人可以任意多买房，但是需要缴纳更多的税金，多买多缴，少买少缴。这体现了公平原则，占用更多资源的人，就要给社会多缴税。而且，没钱人如果现有住房足够居住，也不必非要借钱去买房，不必去羡慕别人购买多处房产，因为多购房者为国家缴税更多了。这种征税方法如果实行，将会防止有钱人过度购买房产，制止房产领域过度投机行为，还可以让房价保持一个理性水平，让无房者通过借钱购房，去实现自己的住房梦想。

　　在这种情况下，特别需要国家定期地对房地产市场需求状况进行调查登记，定期公布调查结果，指导房地产开发企业开发出适销对路的商品房。政府在其中起到应有的服务作用。可以想见，这种征税方法如果能够顺利实施，如今猖獗的炒房现象一定会得到大大的遏制，高房价也将会逐步回落，市场供应量必将逐步增多，房地产泡沫也会越来越小。而且，真实的需求是不需要交纳额外税收的，人们为房产的开支也相应地下降。

　　这个征税办法顺利实施，其中核心问题是抓好落实，政府及时做好市场调查统计工作，制定好住房标准。这将是对房地产非理性需求的极大遏制。也唯有如此，才能真正控制住快速增长的房地产价格，使人们对住房需求及早回归理性。

　　（作者系中国社会科学院经济研究所经济学博士）

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