华伟：如何才能让居者有其屋

　　如何才能让居者有其屋——访复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士

　　总体上来讲，中央政府一轮接一轮的宏观调控对国内的房地产市场还是起到了一定的作用，但离老百姓的预期还有相当的距离，房地产投资还在猛增，房价还在一个劲地往上蹿。政府该采取怎样的措施才能稳定住房价，让居者有其屋呢？明年的房地产市场又会是一个什么样的局面？

　　为此，《商界名家》特约记者独家采访了复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士。

　　《商界名家》：从2005年5月起，署名“上海的市民”的网民在搜狐网站发表“华伟售房以职权谋私利”以及“上海楼市爆丑闻，复旦大学房地产研究中心副主任华伟疯狂炒房，复旦学术委员会给予警告处分”等文章并跟贴“撬边博士”、“除了脸不要，什么都要，什么都做”等言论，激发起其他网民的议论，等等，现在问题解决了吗？

　　华伟：现在已基本解决，我也不生气了。当然，当时很气愤，将搜狐公司告上了法庭。日前，上海市杨浦区人民法院一审判决被告搜狐公司赔偿我精神抚慰金5000元；在其网站公开向我赔礼道歉，时间为一个月。这些，你们可以看有关报道，在此，我也不想多说了。人活在世界上，总会遇到这样那样的很多事，“君子坦荡荡，小人常戚戚”，我自己问心无愧就行了！

　　《商界名家》：在住交会及最近的房展会上，我们似乎看到了房地产的理性发展，前几年房产火爆神话已不存在，您是怎么看这几年的房地产发展的？

　　华伟：我觉得这只是暂时的现象，这也说明了这两年上海的房地产正逐步趋于稳定与理性发展，过了明年春节，作为支柱产业的房地产还是会再起来的。我们可以从2006年9月底公布的下一个五年规划中，规定要在五年中完成1000万经济适用房看出来。中央的政策一直在完善并落实房地产宏观调控，规范市场，建立中低收入居民的住房保障体系，保护弱势群体等，也是从长远的保持社会稳定、和谐发展这个角度来考虑的。

　　《商界名家》：随着国六条及随后九部委15条实施意见出台，使已基本实现自住需求为主体的上海房地产市场发生了一系列变化。对于房价的问题，大家一直都很敏感，房地产市场究竟该怎样健康发展？您怎么看上海的房价？

　　华伟：我认为一个城市一个区域最彰显房产价格的两条腿，一条是文化，一条是产业。文化可以借鉴发掘历史，开放拥抱融合现代，但是没有产业支撑的文化是潜在的价值，有产业支撑的文化才能彰显出个性的超额价值。从2005年到2006年我们对房地产市场的争论，从涨跌两个字已经转变成快慢两个字。去年我们做了一些预测，为什么房价如脱缰的野马，为什么很多人提案降房价，因为我们制订与实施政策的各个部门存在着一些相互矛盾的地方，主要是中央、部门利益与地方利益的冲突。这些问题我相信都有一个比较理性科学、合理的解释。那么在我们钞票发行速度大大超过经济增长、超过老百姓收入增长的同时，我们多发行的钞票没有分配到13亿人民手中，它通过浙江、温州、广东等地的客商，借助于他们所从事行业的生产与销售又重新集中到其手中。中国形成了两个大购买力，一个希望改善住房愿望迫切，但是能力有限的需求；一个是手中的钞票越来越多，已经完成了原始积累，缺乏保值增值通道的过剩货币。两者相互作用，产生了快速的房价攀升，又引发了各种各样的争论，在这个争论不休的时候，我们境外的投资机构又火上浇油，媒体尤其是媒体捕捉新闻热点往往放大我们的因素，搞得我们房地产市场关于涨跌问题、泡沫问题、崩盘问题、购买力问题争论不休，热点层出不穷。

　　《商界名家》：您很关注中低收入者的住房问题？那么，怎么解决中低收入者的住房改善问题呢？

　　华伟：是的。我们的中低收入者为什么一定要买房？如果房子像股票一样天天跌，还会有人买房吗？不要说没钱的人，有钱人也不干，这是因为中国95%以上的商品跟国际接轨，绝大部分商品供过于求，这个时候我们投资通道严重匮乏，我们的房价又一枝独秀拼命地上涨，所以说只有拥有房屋产权的人，他的房价快速增长带来的财富增长才能变成账面和现实的财富。而中低收入者，因为现在没有足够的钞票，将来更难有足够的钞票，因为门槛越来越高，所以买不起产权房，不能享受房价增长所带来的财富增长。2005年的矛盾主要是涨和跌的问题。如果房价跌一点，穷人买得起房吗？照样买不起。有钱人同样可以买更多的房，这更会加剧我们的贫富差距。搞市场经济就是通过调控供给和需求来达到均衡的结果。所以解决中低收入者的住房改善问题，保证公民的居住权问题，以及用市场化的手段发展房地产的问题，我们千万不能把房产市场做成涨和跌或者快和慢两个字，在总量上一概而论。

　　《商界名家》：您认为，政府补贴中低收入者的来源来自什么地方？在长三角特大城市的发展过程中是一个必然的现象吧？

　　华伟：来自向全体市民的税收。不管是今天还是明天，这个税收要么由全体市民共同承担，要么我们通过税收让有钱的人多承担。政府有收入吗？没有！它的来源是税收。我们穷人有两种人，一种是一部分有市场能力的人，一种是没有市场能力的人，在保证的层面上我们突然发现对一部分有市场能力的人，我们怎么样通过财税政策帮助它越过门槛，对于没有能力的人我们也保障它的居住权利。

　　我的观点很鲜明，买不起房子的人，并不会因为房价涨慢了跌一点就买得起房子。长三角地区的每个市民，每一个中华人民共和国的居民都拥有居住的权利，这个权利不应该由市场的房价降到每个人买得起房决定，而要在保证竞争的前提下对极少数人失去市场竞争能力的人用特定的转移支付，用全社会的力量爱护关心。为了保证城市和国家的活力，我们不能因为有了中低收入者而让房地产市场的效率降低。

　　《商界名家》：您觉得解决中低收入者住房问题有哪些可行的办法？

　　华伟：最好的办法是对于没有市场竞争能力的人我们来保障，通过降低门槛的方式让他们拥有自己的居住空间，拥有自己的房屋财产。

　　在这个层面上对于海外的投资性购房，我们土地的供应就应该像高考一样，只要发了准考证，谁的成绩好，就给谁。本来这个土地能卖十个亿，我们不要限价搞到只有八个亿。这两个亿来自哪里并不重要，重要的是我们能不能把这个收入拿出来支持广大的中低收入者，政府提供一些长期租赁优惠的空间给他们，这样就保障了人们最基本的权利。

　　另外对一部分有市场能力的人，我们定向挖掘，对在本城市居住了长达20年的人，我们可以把公积金贷款额度提高一些，补贴的来源就从富人多收的税收里面获得。中低收入者不通过政府推一把可能解决住房吗？不可能。为了保证一个城市和国家的活力，我们必然源源不断注入新鲜的血液，这势必导致原住民和新住进来居民的不均衡，后来的人竞争力强，承受力大，前途比较好，他们的平均购买力要超过我们本土居民。这个差距扩大和缩小在短期之内是可以收缩的，从根本层面上要靠财政的转移支付弥补，如果简单地靠收税就会出问题。

　　《商界名家》：您认为正处于“十字路口”的上海楼市，未来又将何去何从？在未来的房地产市场调控方面，您有哪些好的建议呢？

　　华伟：市场经济就是供给和需求共同作用的结果。如果一方面大量的资金越来越多，没有地方分流，另一方面，房屋新开工面积减缓，就会形成供求失衡，使房地产市场更加供不应求，房价当然涨得就更快了。是不是让有钱人多出点钱，让中低收入者都从有钱人的付出里面，通过政府财税政策获得一个降低门槛的现实的收入来源？既然是中低收入者就没有钱或者没有赚更多钱的能力，除非中彩票，不然就要靠政府和社会向他伸出援助之手。

　　我觉得各级政府关注房地产给我们提出了很好的体察，他们都是关心老百姓。到了后WTO时代，我们应该跳出某一个行业、部门、区域，真正体现“三个代表”重要思想，以人为本，以广大市民、广大中低收入者的居住权利和保障为本，制定一个比较适当的政策组合，并且成立一个超部门的协调机构，这样才能把对老百姓的关心落到实处。

　　《商界名家》：现在，对房地产未来的发展是众说纷纭，您对上海房地产的发展还是很乐观的，能预测一下新年房地产的发展吗？

　　华伟：我个人对新的一年里，上海房地产市场的发展总体上是偏于乐观的。第一，就市场而言，我们这种总体平衡、城市主城区供不应求的状况在新的一年里还将持续下去：一方面，市场需求依然强劲；另一方面，市场供给依然紧张，一是由于农转非暂停半年；二是我们中心区的地，不是想供就有的。现在我们的供地已经向郊区化了，这一块它是强制的市场规律；三是因为我们有大规模的世博会的动拆迁，相对来说，其它项目动拆迁的指标就不会那么宽裕。这样一块地从拿到手到动拆迁完毕到建成房子卖出去，尤其是市中心的供给状况会更加供不应求。第二，在上海投资消费市场上，房地产一花独秀的局面将有望形成证券市场与房产市场两花齐艳的格局。大家也关注到了，经过多年的低迷，明年开始我们有很多大盘，优质的国有企业需要在证券市场上融资，他们融资的目的不是因为在银行借不到钱，而是需要让资本市场补充新鲜的、强大的血液，并且有较强的分红能力。明年资本市场可以肯定地说要比今年活跃得多。上海的资本市场又是全国大中盘(企业)的市场，它的活跃意味着它所支撑的企业的融资状况、融资成本和股民的预期收入会比现在要好得多。第三，上海的产业结构向着四个中心为指导的现代服务业和先进制造业转移和升级，这个国际、国内的趋势非常明显。这两大主业吸引过来的是国际化的人才，是国内各地的智力资源到上海来为之配套。这批人他们都不是无产阶级，而是新兴的中产阶级，但是他们又是彻头彻尾的无房阶级。来了这批中产阶级能力的无房阶级，他们就会立刻在房地产市场上进行住房消费。上海的产业升级是源源不断的，所有外来的补充的消费需求，以居住为主要消费的需求也是源源不断的。他们的到来带动上海市民改善自身居住愿望，以及从投资需求领域分流出来的剩下的这一批，这个需求结构相对就会比去年更健康。政府通过供给和需求匹配的联合调控，形成的市场格局总体上就可能比去年更加健康。(文章代码：110070126)

　　本刊特约记者 居平

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