从美国先例看中国如何稳定房市

　　许玉田

　　房价究竟在什么价位是合理，很难由政府厘定，但政府应彻查是否有个人或财团从中炒作，用投机方式，进行短线买卖，以追求快速利润

　　不同国家的房屋市场，各有其经济及社会心理背景，房价起伏的先后，亦有时间落差，但其价格行为却有可资参考之处，并依本国环境厘定长期政策，或短期措施。

　　中国房屋市场，连续多年上涨，涨幅已大，亟待将房市导入常态发展。房价连年累积上涨的幅度愈高，未来回涨的幅度可能愈大。故对抑制非理性的房价超涨，具有防止日后恶性崩跌的作用。更不宜使房价安定在非理性的高档位。

　　美国房屋市场的起伏

　　2007年1月下旬，美国

商务部公布上年末，全美新屋销售量，同比大幅降低17.3%，创1990年衰退17.8%以来的次高纪录。1990年以前，美国房市也曾有一段好景，唯紧接1990年前后，因房贷利率高企，多数房主无力付出沉重的房贷分期付款，在售屋者多、买屋者少的情况下，房价连续重跌。但银行放贷均设定有抵押权，房屋乃被银行依约拍卖。

　　其时，美国有些地区，共同发行一巨册名单，内载数百家房屋名址及相关细节，均是银行经拍卖但未能脱手之房屋，而改定低价公开出售者。部分房屋售价，且低于银行房贷余额，足见银行已处于亏损中。

　　判定房价是否上涨已达峰顶，可根据四点相关事项观察及判断：

　　(1)高房价，普遍使得当地中等收入家庭无力购买。合理的房贷还本付息月付数金额宜为30%至35%之间。

　　(2)多数房屋向市场推出后，逾六个月仍难售出，致市场存量已高。

　　(3)过高的房价，常带动租金过高，引发社区受薪阶层大量外移就业；或大型工业园区、群体景气没落，而引发产业外移。加州硅谷的科技工业区，房市已在产业萎缩中，没落五年，是一明显例子。

　　(4)中央银行不断提高利率水准，带动房贷利率过高，房屋的市场需求减退。

　　当银行连续数月收不到个别房贷户按期付款时，即向房贷户发出违约通知，如仍然无效，则循法律途径将所抵押之房屋拍卖。

　　按理说，房产也可作为银行资产，可自行保有，无如逢房市不景气时，房贷户违约者众多，银行将无法承受大量流动资金被冻结，若依抵押权，将房屋普遍收归自身持有，对银行业务发展定有负面冲击，进而使工商企业取得营运资金相对困难。

　　在2005年第四季，美国加州曾发出15196份房贷违约通知，但在2006年第四季却发出高达37237份，同比增加145.35%，情况明显严重，其主因即是加州房价剧涨多年，已达峰顶，自然下跌随之也沉重。

　　为何周而复始面临房贷违约

　　美国房贷银行，何以周而复始的面临大量违约，而必须拍卖抵押品(房屋)？其原因有下列几点：

　　(1)自借款成数太低，房贷银行对申贷客户自借款要求常仅是房价(美国不准卖毛坯屋)的10%，如市场房价走势下跌过重，房贷银行风险大增。

　　(2)银行以超低的浮动利率吸引客户贷款，待二至五年后，利率大幅递增。数年后，其利率超过固定利率水平，且继续递增。浮动利率房贷户，一般多是低收入者，因初始阶段，利率超低，贷款资格易于符合，自然愈往后付款愈困难，以致遭银行拍卖。

　　(3)每逢房市冷却、房价下跌趋势形成，售房者急欲脱手，而竞相杀价，同时买方观望不前，互为影响，严重时房市形同崩盘，以致拍卖售屋而破产者益增。

　　美国建筑业协会、银贷业的联合组织、消费者等组织，曾联合多方构想如何避免房屋市场遭受轮回式的灾难，但因各方利益不一，每每未能达成一致结论。

　　房屋市场波动的因素

　　房屋市场价格之波动，各国均有其不同的循环周期，一般约五至七年为一周期，也会因当地经济不景气而延后。如房市波动，但房价温和涨跌，应属正常现象。唯投机性的持续暴涨暴跌时，都是受人为操纵或心理因素的影响造成。

　　房价过度持续上涨的原因，多是由于建筑材料及工资上涨；生产事业投资机会停滞，导致社会游资无出路而进入房市；或由于本国货币有长期升值压力，外资乘机涌入房市；或因本国利率持续下跌，房贷利率随之下跌。

　　房价下跌的原因则多是由于总体经济不景气，失业人口增加，缺乏购房意愿及购买力；房贷利率不断增高；社会有其他更好的投资机会，而资金不愿入房市；经济政策有缺失，或社会长期不安，引发资金外流；社会有恐慌性因素，常会引起房价暴跌。

　　目前政府对房市正在进行调控，对短期寻求暴利的炒作加以限制，炒房者无奈，只好将手中房屋转而出租，但出租者众多，租金必定下跌，后继之炒房者，必然裹足不前，房价也会下跌。

　　什么是合理的房价

　　房价究竟在什么价位是合理，很难由政府厘定。同一城市之内，因区位不同，房价之高低也有不同。但政府应彻查是否有个人或财团从中炒作，用投机方式，进行短线买卖，以追求快速利润。投机者也常利用财务杠杆，同时购买多户预售房，每户仅先各付少数订金，静待工程完工前后涨价，脱手获利而去；或于市场散布传言，诱使群众非理性追价买屋，待房价大幅升高时，暗中获利出脱。

　　以目前中国房市观之，较大的城市中之办公楼宇，价位已过高，北京、上海、广州、武汉、重庆等地，或因城市超大，交通费时，影响商业活动效率；或因房价过高，危及企业经营成本，而使投资人却步，更恐怕日后房价下跌套牢。近日消息传来，已有相当外资在华总部，改为进驻北京附近之郊区。有鉴于此，

开发商应有一叶知秋的自我预警。

　　为抑制房价，政府已规定在房屋转移时，课征多重租税措施，尤以2007年2月所颁布“加强实施土地

增值税”最具效果。

　　兹列举预防房市崩跌的措施，供各界探讨：

　　(1)今后银行受理房贷新案，应一致要求申请贷款客户，须最低有三成以上之自备款，其利率分别依自备款三成、三成半或四成酌为递减。最好由银行公会研议，或由中央银行酌情定统一降低利率之优惠幅度，由银行遵照办理。

　　(2)鼓励已贷款之现有客户，志愿补足自备款达三成、三成半或四成，各给予上述不同成数降息标准之优惠待遇。

　　(3)或鼓励贷款客户，增补自借款达三成、三成半、或四成，而各给予延长贷款年限，若原约定7年或10年，可分别延展至10年、12年、15年，或更长年限，由贷款客户选定，但必须由房贷银行审查客户信用，经认可后决定。按延长房贷年限后，每个月付款额度自会减轻。

　　(4)上列贷款条件经变更约定后，双方应向产权登记权责机关登记备案。

　　(作者为哈佛大学政府学院MPA，旅美经济政策师)

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