美国房地产市场没有泡沫

　　詹姆斯·汉密尔顿 (王慧卿 译)

　　我认为美国的房地产市场没有出现泡沫。

　　首先让我来定义一些术语。我认为价格泡沫是这样一种市场结果：价格上涨的原因是由于每个人都预期价格将持续上涨，而没有其他任何原因。要解读美国房地产价格最近的表现，每个人都能清楚地看出价格已经停止上涨。因此，如果价格上涨预期是支撑房地产市场的唯一因素，那么我们目前面临的不是价格上涨放缓，而是价格崩溃。

　　我对泡沫论的第二个问题是，美国不同地区的

房地产价格上涨幅度差异非常大。买方预期价格上涨无法解释不同地区价格涨幅差异如此之大。房地产价格涨幅的地区差异与人口和就业增长率等基本面数据相关，至少周数据是相关的。

　　第三，如果房地产出现泡沫，那么我们现在看到的就应当是泡沫过程的逆转，也就是价格上涨最多的地区目前应当出现最大的跌幅。然而相反的情形出现了：目前抵押贷款不良率最高的地区都是那些房地产价格涨幅最为温和的地区。

　　为什么那些房地产价格涨幅最小的地区现在却面临最大的问题呢？我不由得注意到，出现问题的州也同样面临失业问题。那些失业率居高的地区正是房地产价格增幅较低、目前出现抵押贷款不良率增高的地区。的确，从统计数据看来，州失业率与抵押贷款不良率之间存在正相关关系。

　　所有这些证据都与我两年前所持的观点相一致：房地产市场的涨跌都是基本面因素推动的。低利率、人口高增长以及失业率升高的影响超过了房地产供给增加，这是推动房地产价格上升的最主要因素。

　　我在两年前没有充分关注的一点是，松懈的贷款标准、甚至腐败在推动房地产市场繁荣当中的作用。我逐渐认识到，在这背后隐藏着严重的市场失灵。我首先担忧联邦国民抵押贷款协会和联邦

住房贷款抵押公司的问题，其次，我担忧金融机构是否正确地激励基金经理们正确地评估小概率风险。

　　现在“泡沫论阵营”中有很多人都在解读房地产市场的现象，我并不想卷入到争论中去。但是我相信我开头定义的“泡沫”和其他人在描述房地产情形时所用的“泡沫”定义之间存在概念上的差异。

　　第一个差异在于过去五年中，房地产价格上涨如何逆转，涨幅最大的地区现在是不是会面临最大的问题。泡沫论的解释确实会如此，而市场基本面论则认为不是这样。第二个差异是我们能做什么、应当做什么。如果价格上涨是因为市场失灵，那么如何改正市场失灵是每个人都应当关注的。

　　泡沫？我没看到。不过麻烦倒真不少。(作者为美国加州大学经济学教授，文章有删节)

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