物权法未放开住改商

　　北京市政府法制办公布了今年的立法计划，房屋租赁管理办法将出台。其中的“民宅禁商”规定，由于和《物权法》相冲突，已经从《北京市房屋租赁管理办法》的草案中删除。

　　《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。单看这个条款，“住宅商用”似乎是无条件的，任由业主处置。

　　然而，《物权法》对“住宅商用”还有专门条款进行规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用精神，首先应当适用这一专门规定。该法在之后的第七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　专门规定实际明确了“住宅商用”的两个具体条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件并非任选其一的，而必须是同时具备的，缺一不可。

　　对照分析起来，“住宅禁商”条款与《物权法》的抵触主要表现在两个方面：一是“住宅禁商”的一刀切禁止与《物权法》的“有条件禁止”是不一致的，二是《北京市房屋租赁管理办法》属于政府规章，法律效力层次太低，不符合《物权法》规定。因此，北京市政府不在规章中规定“住宅禁商”条款，是非常明智的。

　　“住宅商用”是我国城市管理中的一个十分普遍的问题，除了北京外，还有不少城市已经实施或正在酝酿“住宅禁商”。《物权法》的制定和即将正式实施，要求城市政府和相关立法部门重新审视这方面的规章制度，以防止下位法抵触《物权法》。

　　但需要特别指出的是，北京市在规章中删除“住宅禁商”条款，决不意味着“住宅商用”的全面无条件放开，事实上，《物权法》将住宅是否可以商用的权力授予了法律、法规、管理规约和有利害关系的业主，这意味着法律、法规(包括行政法规和地方性法规)和业委会的管理规约都可以作出“住宅禁商”的规定。

　　(作者系山东政法学院法学副教授)

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