李坚：政府官员为何对房价上涨太慢表示痛心

　　李坚

　　宁波市2006年房价同比涨幅为2.2%，当地一位领导干部最近在一次会议上，对这个"极低"的数字表示"痛心"，并当着记者算了一笔账说，这个数字比一年期的银行存款利率还要低，这样下去，宁波的房地产行业"非死不可"。这位领导干部又说，他不主张房价低，现在那些要求降低房价的舆论，是一些人为了炒房故意营造的，为的是要"逢低买入"。(见3月23日《新京报》)其实，说过类似"房价上涨太慢，对此表示痛心"的话语，不仅宁波官员说过，全国各地很多的地方官员也都说过。而各地政府官员之所以不愿意看到房价下降，其实质性的原因，恐怕是由于房价上涨，从中获利最大是地方政府，也就是说利益因素是地方政府不希望房价上涨过慢的主要原因。

　　因为有一个常识我们都明白，那就是房产价格是由土地成本，设计、人工、原材料、销售成本，

房地产商利润构成。在这个

房价构成里，无论房价涨跌，设计、人工、原材料、销售等成本一般都是固定不变的，变化的惟有利润和土地成本。也就是说，如果房产价格上涨，那么地产商利润就会增加，商人出于逐利的本能，就会有更多的

房地产商加入到土地竞买的行列中，就会疯狂的在有政府主持的土地拍卖会上购买土地使用权。这就会使土地价格随之上涨，而且这种上涨也同时压缩了房地产商的利润上涨空间，使房地产商的绝对利润尽管也会增加，但其利润率水平变化并不会很大。

　　由于出让土地的资金归地方管理，并不纳入国家财政预算，因此土地出让价格越高，地方政府"获利"越多。为此，最希望房地产价格上涨的自然就是地方政府。如此一来地方政府也就会相应获得更多的可支配资金。而可供政府支配的资金越多，制造的政绩工程的机会自然也就越多，尤其是对当政者个人的升迁无疑会带来巨大的好处。这就是很多地方政府希望房价涨得越快越好的内在原因。

　　由于地方政府承担着监管调控房地产价格的责任，又由于地方政府是房地产市场的利益相关方，并且是房地产涨价的最大受益者，因此，就目前状态而言，在房地产市场中，地方政府可以说是既是裁判员又是运动员。作为房地产市场的利益相关方，地方政府如果将当地的房产价格调控下来，也就意味着地方收入的减少，地方政府是不会干这样"傻事"的，所以期待地方政府担当起抑制当地房地产价格的主体责任，显然是天方夜谭。

　　为此，如果希望地方政府不再有推动房价上涨的动力，恐怕只有釜底抽薪，将土地转让收入与地方财政脱钩，使地方政府没有了抬高当地房产价格的动力才行。

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