阳光下的隐忧：警惕累积的房贷风险

　　回建强

　　美国次级抵押贷款市场的危机因美国股市的剧烈震荡凸显出来。据报道，2006年第四季度美国的次级抵押贷款违约率达到4年新高。同时，因未能如期还款而被收回抵押房屋的美国人的比例则创下历史新高。

　　美国次级抵押贷款市场是专门针对信用不佳的人群进行房贷抵押的市场，次级贷款市场的危机引发世界对美国金融、房地产行业发展的担忧。

　　美股甚至全世界的股市迅速对美国次级抵押贷款市场的动向作出敏感反应，说明了这样一个问题：随着美国经济，特别是房地产市场渐入低谷，投资者经济前景比较悲观。

　　美国的房贷市场发展比较早，也建立了相对健全的风险控制体系。相对而言，我国房贷市场历史短，发展迅速，更可能存在隐患。

　　截至2006年末，个人商业房贷余额已经达到2.27万亿，占GDP比重超过11%。由于个人房贷业务相对于其他贷款业务具有收益稳、风险低的特点，因此成为各大银行激烈争夺的优质业务。2003年~2005年是

房地产行业高速发展的时期，在银行几乎不设门槛地支持下，个人房贷规模迅速扩大。同时，房贷不良率上升势头也在加快。

　　另一方面，我国个人住房抵押贷款风险管控制度不健全，没有建立美国那样的分级贷款市场。这是由于我国长期以来个人征信系统缺位造成的。缺乏成熟可信的个人信用数据库，也就无从建立个人房贷分级市场。在这样情况下，风险往往被掩盖。

　　美国次级抵押贷款市场的危机提醒了金融管理者，要时刻警惕房地产市场信贷风险，特别是个人住房贷款的风险积累问题。3月17日，央行宣布加息。紧缩性的货币政策密集出台，目的是要解决市场资金流动性过剩。然而，和高

房价类似，目前高达2.3万亿的个人商业房贷也令政府左右为难。如果不采取紧缩措施，房贷风险可能继续累积下去，在一定条件催化下必然会爆发。而连续采取加息等紧缩措施，很有可能银行坏账会加速出现。

　　处于两难的政府最可能的策略就是“两害相权取其轻”，在确保金融稳定的情况下，对资金流动性进行调控，减小

商业银行放贷冲动，逐步减缓个人房贷的增长速度。同时，通过加强社会住房保障体系建设，平抑房价，降低消费者购房负担，并最终有效降低住房金融市场的系统性风险。(上海易居房地产研究院研究员 回建强)

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