房地产市场需重新定位

　　易宪容

　　房地产问题又是这一届两会关注的热点，不仅政协的第一个议案就是关于经济适用房的，而且温家宝总理在政府报告中，谈到房地产方面的篇幅也比以往多，其中还特别提到了要遏制房价过快上涨。

　　目前市场上一种主流意见是，房价这几年之所以越是调控越是快速飙升，就在于政府的住房保障体系没有建立起来，在于目前国内生产的廉租屋、经济适用房太少，在于政府没能履行对房地产市场的公共职能。其实，如果政府的房地产政策真的是按照这个思路，不仅不能解决中国绝大多数居民的住房问题，而且也会让国内房地产市场问题越来越复杂。

　　首先，目前中国居民绝大多数都处于中低收入水平，在这样的前提条件下，如果这些民众的住房都是通过住房保障体系来解决，那么我们可能又会回到1998年住房改革的原点，即只能通过政府福利分房来解决。我想尽管8年来

　　按照现在市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋，那么这种大量又是多少呢？它的住房对象又是哪些人？按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房的问题，在美国这个比重不会超过总人口的3-4%。

　　有人说，其他部分可以通过经济适用房来解决。我先不讨论这种经济适用房的合理性。北京市3年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平米之间，取平均数按照每套70平米算，那么两千万平米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对于1700万，600万户人口(以2006年统计数)的北京来说，同样是杯水车薪，占总居民户口的比重只是5%，这还不包括新增人口。

　　更何况，目前北京经济适用房采取定向分配的方式，即经济适用房购买完全把指标划拨到各级地方房管部门。这种分配方式，不仅会加剧城市居民住房的不公平，也是对城市其他居民住房分配的一种制度性掠夺。而且一旦经济适用房分配成为一种权力管制的资源，一些权力部门利用经济适用房设租与寻租也就不可避免了。

　　还有人说政府可以建筑限价房来解决居民的住房问题。大家都是知道，房地产市场是一个资金密集、生产周期长及高风险的市场。房地产市场价格上升时期，限价房肯定会有市场，但是当房地产市场出现周期性的逆转，价格向下调整时期，生产的限价房可能无法销售出去，政府有没有能力帮企业承担这样的风险？

　　总之，中国房地产宏观调控的核心是建立中国的住房保障体系，但这个住房保障体系仍然是以市场为基础。首先是要针对中国实际情况把中国的房地产市场定位为消费者市场，就得明确规定房地产市场发展的宗旨就是建设居民消费者的市场，政府的政策就得围绕着这个定位让市场生产绝大多数居民有支付能力的产品，那么以经济适用房、限价房等来调整

　　还有，在房地产市场宗旨明确之后，政府可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。这样绝大多数居民可以根据自己的情况在政府帮助下进入不同的房地产市场。

　　(作者为社科院金融研究所研究员)

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