高端住宅会不会成为市场的弃儿

　　杨红旭

　　日前，仲量联行高调宣布2007年将从内地住宅市场收兵。若再往前面追溯一点点，同样值得关注的是：去年12月，戴德梁行下专营住宅中介业务的泛城租售关闭门店、撤离浦东。众所周知，这两家贵为“五大行”的重量级经纪商涉足的都是高端住宅市场。那么，一向风生水起、繁花似锦的高端住宅市场，缘何频遭遗弃？

　　虽然仲量联行在给媒体的信中声明：此次业务调整与公司对中国住宅市场的展望无关。但事实绝非如此简单。如果连这些豪宅营销专家们都不愿继续染指高档住宅，那么众多本土经纪商又岂能轻松啃下这块骨头。仲量联行和戴德梁行的战略调整，分明昭示着高端住宅市场的生态环境正在发生巨大变化，并直接影响着今后几年的市场前景。

　　2003年以来持续的宏观调控，正在改变着中国

房地产业的运行轨迹，而高端住宅市场所受的影响程度尤深。纵观本轮房地产宏观调控，重点在于住宅市场，其中又以抑高端、扬低端为重中之重。调整结构、“90/70”铁规、稳定

房价、限制外资、力推廉租房、改善经济适用房、重征个调税等莫不如此。连最近热议中的土地增值税也格外提携普通商品住宅，而对高档住宅虎视眈眈。至于建设部正谋划中的大户型保有税，对豪宅的杀伤力就更大了。

　　所有的迹象都在表明，高端住宅正由市场的宠儿变成政策的弃儿。就现阶段而言，中国房地产市场“政策市”的特征非常明显。没有政策“罩”着，想“红”也难。过去的一年，汤臣一品的遭遇就是豪宅市态的活标本。它的近邻——曾经风光无限的世茂滨江花园，在二手房市场也频现投资客割肉出仓的传闻，不管是股市走牛的外在诱惑还是别的原因，至少感性地流露出豪宅市场的世态炎凉。

　　数据表明，2006年上海市中心中高档住宅仍然表现为良性的供小于求，相较外郊环间持续的供大于求，高端住宅的价格依然比较坚挺，但成交的热情早已无法望前几年之项背，而且高端住宅的租金水平同比2005年下降，投资回报率走低。在宏观调控之下，好地段物业的保值性与抗跌性得以凸显，然而，高端住宅所面临的现实可以用一句话描述——前途是美好的，道路是曲折的。

　　在一定程度上，高端住宅已被公认为推高房价的罪魁祸首。所谓的投资与投机，主要是在中高端住宅这块肥肉上展现资本的贪婪，前几年市场上有个现象，越是高档楼盘，开盘时排的队越长，“黄牛”也越多。温州炒房团和海外散户对豪宅的青睐程度远高于中低档楼盘。打击投机，抑制投资是宏观调控的重要内容，不可避免，随着炒房者的逃离，高端住宅的市场需求在快速萎缩。比如，去年7月份出台的限外政策，对境外个人买房的严格限制已对北京、上海等一线城市的高端住宅市场造成明显的负面影响。

　　有业内人士称，今年“两会”房地产问题有可能再次成为焦点。这倒很有可能。房价第一次被人大代表们热议，是在2005年的“两会”上，其后不久，“国八条”即重装上阵。

　　房价一日不到位，调控一日不歇息；调控一日不歇息，豪宅一日不安宁。坐在活火山山口上的高端住宅市场，屁股被烤，脑袋发冷。国内投资客跑了，老外进不来了，开发商转战“90/70”去了，经纪商当然也要赋闲了。如此理解，则仲量联行、戴德梁行的行为动机也就明明白白了。

　　且慢，仍有机构对高端住宅的胃口未坏。那就是海外基金。比如去年11月，在内地并购市场中闹腾数年但从未染指房地产的凯雷集团，终于大手笔拿下中房森林别墅项目的110套别墅，与此同时，花旗银行属下基金整栋收购另一高档公寓漕河景苑。笔者去年曾做过分析，限外政策的重点是境外个人炒房，对于海外基金整栋收购并无打压之意。只要

人民币升值步子不停，只要中国GDP增速不减、只要一线城市楼市长期利好不变、只要国际流动性过剩不改，海外基金对内地优质物业的收购热情就不会降温。

　　高端住宅市场，“美女与野兽”的融合体。是仙还是妖，全凭看客的一双眼。

　　(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)