李开发：物业税体察民生 8大要点尚不明朗

　　时下有关方面正在抓紧研究制订中国第一部物业税法律。说简明点，是房地产物业税，其实这概念还是有问题，其核心就是房地产资源占用调节税。其理由是，中国的土地资源有限，要提高资源使用效率，同时保护中低收入阶层的购房权利。这一措施其实是参照跟许多国家的做法出来的。比如，英国，新加坡，韩国，也都是面临房价上涨、住房紧缺、土地资源紧张的问题后推出的，也是在这一问题上吃了苦头的。物业税是主要的一种财产税。依据我的研究，物业税的顺利出台需要解决8个问题，而这些问题目前依然有分歧意见。

　　一是物业税的起征是以家庭为单位，还是以人为单位。所有人都要交物业税，但怎么计算家庭。比如，三口之家，拥有90平方，就目前情况是没有问题的，假如合理的减免数额是每人30平方，那么减扣90平方，实际需交税额是零，假如是两口人，能不能拥有90平米，假如是成年人，未结婚或者已经

离婚，能不能一个人拥有90平米住宅，也就是说一个人算不算一个家庭？我觉得一个独立的家庭，不能完全按人头来算，成年人有可能结婚，也有可能不结婚，这样子一个单独的成年人拥有一套房子应该是没有问题的。会不会有人为了另一套房假离婚，或者是出台一个政策，单个成年人拥有90平米，超过部分的物业税减半收取。需要参照国外的做法并结合我国的情况来制订相关规定。

　　二是物业税如何计算家庭数？假定有这样一个案例，一个家庭四口人，买了三套房子。一套房子记在男主人名下，一套记在大儿子名下，一套记在小儿子名下。其中大儿子19岁，小儿子13岁。如果算是一户人，可能另有两套房要征收物业税。如果是三户人就可能不征税了。从另一角度看，大儿子按宪法规定是成年人，可以拥有一套房子，那么未成年的不能拥有。这样，这个家庭就只有一套房子的要交物业税。如果另设一条规定，按有没有独立工作与生活来区分，也有一定的合理性。这个规定是把实际上是父母亲购买的但放在小孩子名下，只是一种回避税收的办法。用这个道理也是说得过去的。

　　三是物业税的扣减点。是指人均扣减面积数量，在扣减范围内，实际税率是零。发改委研究部门说，人均30平方米是扣减标准，这也是近几年来强调中小户型形成的共识。另外，建设部研究中心出台过一个小康住宅标准，叫做人均35平米。究竟依据那个标准来计算，目前尚不明朗。

　　四是物业税计算人均房地产面积是按城市算，还是全国统一计算？这里面有两种情况，从广州到北京打工，广州有一套住房，北京有一套住房。在广州市，他是一套自住房，但人在北京工作。在北京，因为工作多年，所以有一套房。也属自住。如果全国统筹，他有一套房要交物业税。如果不是全国统筹，许多人在全国炒房，将无法受到税收的调节，有的贪腐官员用多套房来洗钱，也将无法查找。笔者的倾向是，只要在本地工作，拥有一套自住房将受到税收保护，如果户口迁移，人口均已经移至新城市，并在新城市就业，原有城市的住房在一年内可不征税，鼓励其合理流转。如果仍然有人口在原有城市，两个城市均可作自住房考虑。区别是有无人口在新城市就业，且户口是否全部迁移。另外，谁来征税，在那个城市苛税也是个问题。

　　五是既有物业和未来的物业的处理方法。作为一个家庭，投资物业是不违法的，况且以前并未出台相关规定。作为“经济人”的投资置业，使自己家庭的资产保值增值，从法理上是没有问题的。那么既然作为合法投资，即使新的规定出台，要抑制家庭投资房地产，也要和过去规定的衔接，不能随意清算过去，因为过去时是合法的。那么需要前后按时间划断。在新规定出台时间之前的，笔者建议要给予相当一段时间让投资人考虑，要不要继续持有，如果要促进流转，也要有一定的宽限期。比方，新文件出台后，实际物业税的征收要推迟半年到一年，让拥有者自行处理流转问题，这种情况可以让出让人损失较小。作为流转税，应当尽量减少或免除相关税收，鼓励这种流转进行。对今后新买的物业，超过部分按此标准实施，那就是现在时，实时征收，这样就体现法律的现在时与过去时，也恰到好处是体现了居民拥有投资性资产的实际情况。

　　六是物业税的征收比例。比例小了，没有制约作用，比例大了，显然又不合适，如何找到适合的度。笔者的看法，不论房子在小，关键是首先要分清是自住房，或者是出租或投资房。如果是自住房，面积大一些，我认为税率应当相对较低，如果是投资房，第二套独立住房，则要高一些。确定一个税率，这个税率要起到抑制的有效作用，比如，转售过程的增值部分，在韩国是50%，出租收入也是的50%的税率。如果税率太低，起不到抑制作用，投资的倾向也还是得到鼓励的，因此就没有什么效果。这个税率，放在不低于房租的基础上。比如，如果税率太低，比存放银行的利息还是要高得多，那么这个家庭就会继续持有这个物业，税收没有起到调节作用。如果等于甚至大于这个房租收入，OK，他还要这个物业做什么？因此比例很重要，关系到文件精神能不能起到作用。

　　七是如何打击假名物业。近几年来，有些投资者人并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业，。这样就能避税，同时也能实现洗钱与财产转移的目标。这其中存在两个问题，一是关于

贪污受贿的审查。这不是一个小数字，只有实名才能把这些贪腐的钱收归国家，另外，许多人有灰色收入，或者说叫未税收入。应纳税部分，通过投资房地产物业。如果管不了这个，国家的物业税征收就会遇到很大的问题，也是一个非常明显的不公。笔者认为，清查房地产物业，可以将一大批贪腐资金收缴国库，可以将灰色未税收入重新苛税，难的是如何实施。参照韩国、新加坡的相关措施，我国可能通过严厉的措施保证真实性，并且可以通过鼓励检举揭发并给予重奖的办法加以落实，毕竟人民群众的眼镜是雪亮的。

　　八是对大户型的待遇房怎么处理？笔者觉得，待遇房是个老问题，也很复杂。我赞成在只要是政府以前规定过的，待遇之内的按扣减数处理。待遇之外按标准处理。毕竟待遇是个个案，不要企图一次把所有的问题都解决了，那样会把事情搞得更复杂，不利于物业税的推进。

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