李开发：脱离国情的租房理论实质是为富人牟利

　　

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　　李开发，多年在政府与企业及研究机构任职，研究方向为企业法人治理结构、城市经济发展战略、城市规划、环境保护。是多家媒体与企业聘请的经济学家、城市规划专家、决策顾问。关注弱势群体的生活境遇，关注城市房价与房地产宏观调控，有近百篇专栏文章，被人称谓“穷人经济学家”。

　　2月12日-2月18日，新浪财经把一周的时间留给李开发。----编者按

脱离国情的租房理论实质是为富人牟利     2月13日  星期二

　　文/李开发

　　去年下半年以来,不止一次有所谓开发商与地方官员为

房价上涨辩解,其中突出理由之一是租房理论。有位官员称“租户论大嘴”，竟说中国70%的人应当租房。理由是外国城市的人口中租房是一个普遍现象,而中国人头脑中买房的愿望太强烈了。一些学者与开发商一起嚷嚷，中国的房价之所以高，是因为众多买房人把房价抬起来了，于是训导说，中国人不要都想着有一套住房，要习惯于租房。有的学者说，有钱人买房，买几套房用来投资，一是博得投资升值价值，二是博得出租收益。所以投资或投机客炒房，一头连着穷人，一头连着富人，是好事情。没钱的就应当租房，没有钱要买房做什么？穷人就应该到富人那里“租房”去。

　　这些官员与学者与开发商的嚷嚷听起来很有道理，很能蛊惑人。但是一分析就知道根本经不住推敲。

　　一是没有多少人租得起还算“体面”的房子。据我所知，那位“70%租房论”的先生是某部委一位官员。论工资，大概每月绝不超过5000元。他现在住房的那个位置，如果要租个100平方的房子，可能不少于4000元/月。比方说，北京北三环的蓟门桥旁边的太阳园小区，我的朋友租了一个100平米的房，每月4500元。设想这位官员如果租房，要花去本月工资的80%，如果他夫人每月工资只有3000元，家里的日子也是结结巴巴的，在生活费、教育费、交通费、通讯费等支出后，每月可能剩不了1000元，成为城市低收入阶层一族。100平米的房远不豪华，结果就是这个样子。现在的北京大概四环内的100平方米房租都不会少于3000元了，北京2005年人均收入不过17653元，“租房论大嘴”们如果自己也租不起，为什么那么热衷鼓励别人去租房？其中奥妙令人三思。

　　二是国外的房租与国内相比确实很便宜。现在北京惠普公司工作的一位中层主管告诉我，她在日本工作了8年，在日本东京这样的大城市，在相当于北京三环外边的地方，租一个一室一厅，每月租金10万日元，相当于白领个人月收入1/6左右。也就是说，在北京中关村这样的地方，多数白领可能是3000元左右，1/6可能就是500元/月。在北京四环内只能是两人一个房间合租的价格了。在英国的曼彻斯特的相关大学，教授月工资约3000—4000英磅，购一个200平方米的别墅约10万英磅，租一个房子60平方米，通常300—400英磅，可见在许多国家，房租是非常便宜的。租房理论的来源地是外国,可外国的情况跟中国的远不一样。

　　三是许多国家为需要租房人群提供了大量的廉租房。在美国，首先是明确划分高中低收入者的界限，每年一次并予以公布。根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。在英国，由住房协会统筹廉租房房源，供应廉租屋。即政府(或单位)出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。在新加坡，有80%的个人房产是政府投资开发的组屋。收入最低的20%的人群，也几乎全部拥有组屋。新加坡政府是按照低于市场价格出售组屋的，外形设计都比较讲究，周围环境也不错。在德国，政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业。在加拿大，政府要求发展商在兴建项目之时，划拨出10%—15%的项目用地进行保障性用房租售。

　　四是目前国内许多城市租房市场问题太多，坑人无限。一是中介，许多中介是黑中介，忽悠水平特别高，你看那到处报纸上刊登的中关村一居室是800元，其实门也没有，全是骗那些外地刚来北京的，让人以为便宜，先把中介费交了，然后那个房子就被人“先下手租了”，只能再找下家。然后就是一个多月，可能看了好几次，反正就再没有价格如先前说的那样便宜，，然后你也绝望了，中介费当然就给中介公司吃了。目前的中介公司问题太多，已经多次被工商部门查处。二是价格看上去真便宜的远郊区楼房也不能租。由于路远，房租的便宜但抵不了交通费成本与时间成本。比方说，在北京，你要住昌平城区，八达岭高速每天来去12元的费用，一个月就接近300元成本，时间成本每天2小时，每月可能相当于6个工作日，假如上班每月1500元，每天劳动报酬60元的话，时间折算成本相当于360元。累计起来每月多花了660元。第三，租房者与房东有着多种矛盾不好解决。比如，房租涨价的问题，比如居委会要让租房者交卫生费的事，比如，非单元合租房就有个互相影响的事，比如关于水电气各个项目的结算标准的事，许多矛盾时受伤是总是租房人。房东与租房户还有许多无法预料的纠纷，比如说电话费押金。我的一个同事曾经发生过1000元电话费押金无法收回。因为我们的电信企业的管理制度是每月20号是帐期，而许多租房通常是月头月尾算，这样，你月底到期走人，但电话费有10天在下个月账期上，要到下个月20号后才能结清账务，第二，就这不在帐期的10天，只有长途电话可以打单子，市内电话可就没有分清了。结果这电话费押金就再也无法收回。其实还有其它各种事情。租农家小院平房，可能连上下水都没有，要上个厕所也许要800米，非常不方便，如果是遇上泻肚子，那可就遭罪了。

　　五是政府根本没有提供可租用的房子。近几年的数字是，政府提供的廉租房，从数量上是极少的，可能不足城市开发住宅类房屋的1%。另外从对象上看，仅是向拆迁户开放。据建设部通报，在291个地级市中，有77个城市甚至连廉租房的概念也没有。

　　那么，人们为什么多倾向于买房而不是租房呢？笔者认为，应当从经济学规律上去找答案。任何人都有一把经济利益的算盘，每个人在经济活动上都是利已的，正象亚当·斯密所说的那样，所有的人都是“理性经济人”，“追求自己利益是人们从事经济活动的唯一动机”。那么，人们不去租房都是自己的经济利益的现实选择，或者是房租太贵，或者是租房时间成本与交通成本承受不了，或者是没有独立空间，特不方便，太没个性太不自由，因此只要能想办法东拼西凑够首付的钱，就会拼命买房。理由是，与其让房东赚房租，与其生出一大堆扯不断理还乱的事情，远不如向银行贷款，买了自己的房，交了月供后最终自己还能落套房。即使将来离开需要搬家，到时房地产升值可以扳回本金还能有点收益，这个道理不言自明。

　　因为城市租房市场现状如此，因此“倡导”人们去租房，甚至倡导70%的人去租房，面对现实，只有不食人间烟火的人才能提得出来。对广大需要房子的工薪族与外来劳动者来说，“租房”两个字真的是好沉重。市场是非常现实的，“租房”不需要倡导，买房也不需要鼓励。任何一个“理性经济人”都懂的是，根据自己口袋里的银子的多少，宜租则租、合买则买，“倡导”又能顶什么用？如果说倡导有用的话，只是替富人张目，为富人在等待房产增值的过程中再牟得房租收益罢了！

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