韩世同：谁最适合做房产交易的第三方

　　房地产专家 韩世同

　　对房贷律师费采取“谁委托谁付费”的原则还是比较认同的。现在既然银行能取消房贷律师费，则说明此机制还是不完善的，否则就不存在取消一说了。问题的关键不是由谁付，而是涉及到房贷及房产交易中是否需要律师及其提供的相关服务。现在律师提供的服务可有可无，也就是说律师并没有起到监管功效，或者说律师基本是缺位、有名无实的，或者是仅仅从事一些可有可无的法律文书工作。这也从一个反面说明，现在的房产交易机制并不完善，交易安全并无保障。我是赞同购房者委托律师，但不应强制委托的方式，而应采取自愿方式并坚持“谁委托谁付费”。

　　律师服务的重点不应仅仅是见证性的工作，更多应是对交易起到监管的作用。就中国的

房地产市场来说，买方还是相对处于弱势的。律师所做的工作应偏重于为买方提供保障，而不应单纯为银行的利益服务。但委托律师不应该是由银行来强制性执行，关键还是要使人们意识到律师服务的重要性而自愿委托。

　　人们对律师服务产生排斥感，更多是来源于现在律师提供的服务并不能真正对其利益起到保障作用。很多人往往都是产生了纠纷才想到律师，但此时交易双方都不可能双赢；即使赢了官司，也要耗费大量的人力、物力、财力。不论是房贷还是

二手房买卖，律师作用都不应是越来越淡出，反而应当更加强化和突出，因为律师的法律保障作用在房地产交易中是不可缺少的。香港就是个很好的例子，那里人们对律师法律服务的依赖性很强。现在的关键是如何才能发挥律师的作用，要变事后

维权为事先预防，尽量使人们能避免诉讼、纠纷。

　　对于二手房交易楼款由第三方监管中的“第三方”其实是有不同意见的。比较主流的有三种：一说是银行；一说是政府；一说是第三方机构。银行和政府都是不适合的。原因主要在于：现行的房产交易模式运作了这么多年，而现在才提出要由第三方来监管，这表明人们对现行的交易模式提出了更高的要求，对自己权益也要求得到更为齐全的保障。这一要求必然需要“第三方监管机构”具备法律保障服务功能，而银行、政府显然不具备这一专业能力。因此第三方机构必须具备法律服务功能机制，否则就很难胜任。其实，律师充当第三方监管将是必然，当然这其中还需要政府、银行、中介的配合。今后应当建立和形成以律师为核心、接受政府、银行、中介监管和配合的四方结合的监管模式，我认为这是目前国内形势下一种比较好的“第三方”选择。

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