盛松成：辨析房价涨幅

　　房价的合理涨幅应该是略低于国民经济或人民收入水平的增长幅度；房地产宏观调控应以需求为重点

　　□ 盛松成/文

　　回首一年来房地产市场的调控历程，一些专家认为，此次宏观调控没有达到预期目的，因此是失败的。在他们看来，房价没有大幅下跌，显示政府的调控政策力度不够。

　　我认为，这种悲观论并不客观。一年来，虽然还存在着许多困难和问题，虽然变化还不够迅速明显，但随着调控措施的逐步落实，中国房地产市场已经逐步走向可持续发展。同时，中国经济的持续快速增长决定了中国的房价长期变化趋势必然是向上的。我们的任务是使这种变化长期化和稳定化，避免房价的大起大落。实际上，房价的稳定完全可以通过涨幅的减缓逐步实现。

　　房价拐点何时现

　　从长期看，经济发展和房价变化存在明显的互为因果关系，经济发展决定了房地产市场的发展。同时，

房地产业的发展反过来会对经济发展产生巨大的推动作用，而且土地越稀缺的地区，这种互为因果关系越显著。

　　经济增长对房价的影响主要有：经济发展会带来人民生活水平的持续提高，推动房价上涨；经济发展一般都伴随城市化程度的提高，会产生巨大的住房需求；经济发展会带来城市基础设施、房屋质量和环境的改善，提高房屋实际价值；全球化引发的国际需求将推动中国房价的进一步上涨。

　　根据传统经济理论，房地产是典型的非贸易商品，房地产市场具有强烈的区域化特征，各地区之间的房价几乎没有相关性。但经济的全球化已经在很大程度上改变了这一趋势。

　　1984年到1993年，第一次出现了全球性的房地产周期。一项对全球21个国家和地区1987年至1997年房地产市场的研究表明：世界范围内的房地产周期呈现趋同趋势，不同地区房地产市场资产收益率的平均相关系数在0.33和0.44之间。

　　在当前这一轮全球房地产周期中，各国的房地产价格走势表现出了更强的相关性：从1995年到2004年，经合组织监测的18个发达国家中有14个国家的房价出现了不同程度的上涨，其中2004年有12个发达国家的房价同步上涨，是有监测资料以来的最高峰。

　　房地产市场的全球化至少有三个推动力：人才跨国流动潮刺激了外来人对本地住房需求的增长；房地产投资工具创新(如REITS、住房抵押贷款

证券化等)提高了流动性和风险可控性；世界性的资金宽松和低利率增加了房地产投资的吸引力。此外加上对

人民币升值的预期，外资大量涌入北京、上海这样国际化程度高、发展前景看好、市场成熟的地区购买房地产，成为推动这些城市高档物业价格快速上涨的主要因素之一。

　　在房地产周期的上升阶段，房价的上涨往往引起市场对未来继续上涨的预期，从而刺激投机性住房需求，此时的总需求曲线不再是正常的向下斜线，而变得更为平坦，甚至可能变成向上的斜线，此时房价与需求将互相拉动，同步上涨，最终产生房地产泡沫。

　　从国际经验来看，房价任何大幅度的短期背离，最终仍要回归由经济发展水平决定的长期趋势价格，因此经济增长率是衡量房价涨跌合理性的关键性指标：当房价涨幅持续明显超过经济增长率时，往往意味着市场过热，甚至出现了房地产泡沫，房价也更容易突然下跌，反之亦然。

　　我们对美国、日本和中国香港的房地产价格与GDP增长率之间关系进行深入对比可以看到，在这三个地区，随着房价涨幅超过经济增长率越来越多，房价出现拐点的概率越来越大，因此，为了降低房价突然变化的风险，应该将房价涨幅控制在经济增长率一定范围内。

　　比较房价和收入的相对增速

　　有些专家坚持中国房地产“泡沫论”的一个最重要证据是近年来中国房价上涨过快，超过了老百姓的承受能力。目前，房价收入比是普遍公认的衡量房价合理性的最权威指标。由于对房价和收入的具体定义，以及房价收入比的合理范围存在较大分歧，我们不采用绝对数据，而是比较房价和收入的相对增长速度。

　　从图中可以看到，从全国范围看，2004年和2005年，房地产价格涨幅超过了平均每户城镇家庭全部年收入的增长幅度，因此房价收入比有所上升。在上海等部分城市，这一问题出现得还要早一些。也正因为如此，从2005年开始，中央陆续采取了一系列宏观调控措施。但2006年，在房价涨幅逐步减缓的同时，居民收入增速明显加快，房价收入比已经再次下降。

　　未来中国居民收入如能持续快速增长，则不需要房价大幅度下降，中国老百姓的购房能力也会明显增强，也就是说，即使有轻微的泡沫，也可以在发展中逐步消于无形。

　　同时，考虑房价承受能力不能仅以低收入者为标准。长期以来，中国对“居者有其屋”目标存在着脱离实际的愿望，以为所有的人都应该有自己的住房，否则就是社会不公，就是房价太高。

　　事实上，中国城镇住房自有率接近82%，是世界上最高的国家之一；相比之下，美国城市住房自有率是68%，英国是56%，欧洲其他国家城市住房自有率大约在30%到50%之间。这些国家解决低收入者居住问题的行之有效的途径，基本都是建立廉租房制度，通过补贴，让低收入者能以负担得起的租金住进满足生活基本需要的房子。

　　调控应以需求为重点

　　目前中国的房地产市场调控，还存在着一些可以进一步改进的地方。例如，目前中央任何一个部委或地方政府都没有明确给出此次调控的一个数量化目标：房价变动究竟在一个什么样的区间内是合理的？再如，目前房地产调控同时调控供给和需求，并且以供给为主，政策效果既有扩张性的，也有抑制性的。结果各个政策对总体房价的影响在很大程度上相互抵消，甚至存在由于供给过度压缩而导致市场失衡，再次出现房价快速上涨的风险。

　　我们建议，应明确房价的合理涨幅应该是略低于国民经济或人民收入水平的增长幅度。这一涨幅不仅是可持续的，而且也兼顾到国家、房地产开发企业和购房者三者的利益。

　　对购房者来说，如果房价的上涨幅度低于收入增长幅度，则可以随着收入的增长逐步改善住房条件，同时可避免因担心房价过快上涨而不顾自身经济情况提前抢购住房，造成不必要的经济压力。对房地产开发企业来说，房价的持续上涨意味着整个行业规模不断扩大，利润能够得到保证，促使企业把竞争重点放在有效控制成本、提高建筑质量等方面。对于国家来说，房价的持续稳健上涨可以带来土地出让和税收等收入的稳定增长，也有利于纠正一些地方政府寅吃卯粮的短期行为，规范土地批租市场。

　　与此相应，房地产宏观调控应以需求为重点。近年来中国出台的房地产调控政策同时调控供给和需求，但以调控供给为主。现阶段，中国房价快速上涨的根本原因在于需求过于旺盛，这是当前我国房地产矛盾的主要方面，而很多人却没有看到这一点。

　　由于大家预测房价的涨幅会高于利率，所以只要能从银行借到钱，就一定借钱买房。与旺盛的实际需求相比，投机需求只占了一小部分，只能起到推波助澜的作用。因此房地产宏观调控必须兼顾供给与需求，并以调控需求为主。

　　既要重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也要注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善自己的住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。-

　　作者为中国人民银行上海总部调查统计研究部主任，研究员。本文仅代表其个人观点

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