周京奎

    房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面受到国民经济发展水平的制约，另一方面，其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1978年至2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，对经济增长的贡献率为2.39%。由于房地产业本身就根植于区域经济内部，使得房地产业对区域经济增长的影响更直接、更显著。自1998年我国政府提出拉动内需，并将房地产业作为新的经济增长点以来，区域经济体便对房地产业发展给予了极大的关注，并将其作为本地区的财政收入的主要来源之一。那么，房地产市场对区域经济增长主要产生哪些影响呢，本文将对该问题做详细探讨。

　　国外关于区域经济增长的研究起步较早，学者们把比较优势理论和竞争优势理论作为区域经济优先发展的理论基础，对区域间竞争机制、竞争力影响因素、竞争力评价和提升战略等方面进行了研究。他们也将研究的视野不断扩大到房地产领域，对区域经济增长与房地产业的关系做了一些探索，认为在一定制度下房地产市场通过影响经济承受能力来改变区域经济状况；一个有能力满足经济发展需要的房地产市场，也能为区域经济提供很强的竞争力；房地产是区域经济中具有“塑造”作用的资产，是推动经济发展的重要因素。国外学者对区域经济增长与房地产业关系的研究主要从以下几个方面展开：

　　1.房地产的物质属性与区域经济增长。房地产作为实物资产具有区位的独特性和不可移动性，对经济活动会产生较大的外部性。房地产存量主要通过调节产出和消费过程来影响区域经济活动。如果房地产存量可以为使用者提供更高的舒适度，或者更加符合使用者的偏好，那么，使用者将愿意花费更高的价格去购买该房地产。这些消费者的行为是产出和社会福利的函数。另外，房地产的使用时间、建筑设计和毗邻建筑状况都决定着区域环境质量。如果房地产使用时间较长、建筑设计不完善、毗邻建筑布局不合理，会破坏区域形象，降低对投资者的吸引力，进而影响区域经济增长。因此，房地产物质属性所带来的生存环境变化会间接影响区域经济增长。

　　2.房地产法律属性与区域经济增长。房地产可以作为生产性资源或财富而被投资者或消费者持有，在所有的形式上可分为自有、租赁等类型，所有人的利益在法律上有明确界定，并且不同类型的房地产所有者的发展机会大不相同，金融资产所有者比产业资产所有者的发展潜力更大。另外，不同权属下的房地产价格或租金价格低于市场价值，也将对房地产环境产生影响。由于房地产的物质环境间接影响区域经济增长，因此，房地产权属特征或所有方式也会间接影响区域经济增长，这种影响是通过房地产存量和新增房地产来实现的。

　　3.房地产价格与区域经济环境。影响区域经济的因素主要有：产业发展的趋势、企业特征、商业环境以及创新和学习能力。这其中房地产所创造的商业环境对企业运营成本有显著影响。房地产市场可以通过改变供给、质量和成本，来影响本地经济吸引力，如用较高的房地产价格和租金阻碍外来投资者进入，降低本地投资规模。即使房地产成本不是决定外来投资的主要因素，土地和房地产也可以通过价格波动影响区域经济活力。

　　4.房地产市场与区域经济增长。房地产市场具有分配资源、刺激房地产再开发的功能，对经济发展可以起到调节作用。房地产市场同时也是产出和投资市场，具有市场活动分散、交易成本高和信息不对称的典型特征。同时，房地产市场还是一个包括正式制度和非正式制度的市场，它决定着交易对象、方式和地点，在不同程度上满足区域经济发展的需要。房地产市场的制度特征不仅有利于提高市场运作效率，还可以保护市场参与者的利益。另外，房地产与就业场所空间布局的协调性是区域经济成功与否的关键。

　　5.房地产经济政策与区域经济增长。房地产是推动区域经济发展的重要动力，大多数城市与区域政策都与房地产有关。房地产市场能迅速传递开发需求信息、分享风险和管理技术，因此大量学者在研究中强调要平衡好房地产业与其他产业在推动经济发展中的关系，认为地方政府为发展本地经济而制定的房地产驱动政策，可能因为没有充分考虑房地产市场承受能力及对其他部门的影响而不能达到预期目的。

　　6.外部环境对房地产市场的影响。部分学者认为服务部门空间需求的增加，是全球房地产业走向繁荣的主要诱因，而且信息技术的发展为家庭办公创造了条件，在城市和区域层次上促进了房地产业发展。然而，从事此方面研究的专家还是提出了相反的观点，他们认为如果信息技术得到大量应用，人与人在办公场所接触就会成为补充，未来房地产需求数量会下降，空间分布的范围也会缩小。在外部环境因素中，国际金融市场和金融自有化的结合是影响房地产市场的关键因素，金融中介机构向房地产部门过度贷款，是导致金融危机的主要诱因。

　　总结上面的分析不难看出，房地产业与区域经济增长之间有非常紧密的关系。一般情况下，区域经济增长可由下面两种情况引起：(1)需求导致的增长，它是由区域产出需求曲线的提升所引起的。需求增加的途径有两种：一是区域内部产品异质性特征和创新性突出而导致的需求增加；二是其他区域的同类产品价格上涨，导致的本区域产品需求增加。(2)供给导致的增长，它是由生产要素供给曲线提升所引起的。在我国引致区域经济增长的区域资源1以资本要素和劳动力要素为主。由于在国家重点扶持和区位优势明显的区域，资本要素供给的增加是区域经济增长最主要的动力。在此情形下房地产市场与区域经济增长之间具有如下互动关系：

　　1.在产品需求增加而引起区域产出规模提高的情况下，如果资本、劳动力和房地产要素供给具有显著非弹性和显著弹性时，将分别引起利率、工资和租金的大幅增加和小幅波动，最终使区域经济出现小幅增长和大幅增长两种结果。

　　2.当资本供给增加引起利率和工资下降的幅度超过房地产租金上涨的幅度时，总产出、就业和房地产存量最终也会增加；当资本供给增加导致的利率和工资下降的幅度小于房地产租金上涨的幅度时，总产出、就业和房地产存量最终会下降。

　　由此可见，产品市场、资本市场、劳动力市场和房地产市场的相互作用促进了区域经济增长。随着天津滨海新区的开发开放纳入国家总体发展战略，其功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。由于滨海新区具有区位、交通、工业和体制优势，必将吸引大量的知名企业来这里投资，即在未来相当长的一段时期内，对天津滨海新区的投资将大幅增加。

　　另外，在2004年年底进行的全市人口变动抽样调查显示，居住在本市半年以上的常住人口已达1023.67万人，与2000年相比，人口总量增长0.56%，增幅高于同期全国0.35%的平均水平，但外来人口是本市人口总量增长的主要因素。据统计，来津的外来人口从1990年的22万人，增至2004年的95.95万人。外来人口占同期新增人口的比例也由上世纪90年代的68.86%，增至75.25%。由此可以预见，随着天津滨海新区对外吸引力的增强，天津市的劳动力供给必将大幅增加。

　　随着大量外来资金和劳动力进入天津，对工业用房、商业用房和住宅的需求将大幅增加，加上天津城市建设规模的扩大，最终形成产品市场、资本市场、劳动力市场和房地产市场共同推动区域经济增长的局面，而快速提高区域经济增长速度和经济规模，又是滨海新区经济发展的目标和基本任务。因此，天津市房地产市场必然会随着滨海新区的快速发展而不断成熟和壮大，最终使两者在共同发展中实现双赢。

　　(作者系南开大学经济研究所副教授、经济学博士)

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