70/90博弈路还长 未来走向要看利益群体间博弈

　　杨红旭

　　日前，建设部关于《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》的“乌龙球”闹得沸沸扬扬。很多人只图看热闹，却不谙事件背后的潜台词：“70/90”博弈路还长。

　　其实，稍加留心便可记得，去年“国十五条”出台后的某日，有媒体突然报道：建设部房地产业司司长沈建忠有言曰“90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”。立马引来舆论讨伐。与本事件相似的是，建设部旋即向媒体澄清“套型建筑面积不能简单地与建筑面积进行换算”。

　　“70/90”以其颠覆中国住宅产业运行轨迹的巨大能量，不可避免地成为公众眼球追逐的对象，一有风吹草动便引来争议无数。从政策设计的原意来看，目前其实已有所走形。当初明确规定的是“三限制”：限比例、限套型、限价格，现在限价格已淡出标准配置，只有广州、成都、北京等个别城市在做限价房的尝试。这反映了大面积的限价格，虽然有助于中短期内抑制

　　而上述两事件，则表明相关政府部门及其他利益集团还想在套型面积上继续做文章。单就“乌龙球”事件而论，建设部制定《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》或许出于进一步规范“70/90”之好意，但问题的关键在于，有关政府部门该不该管得这么细？

　　公共政策可分为两类，行政性的硬管制和以市场为基础的软政策(如税收和补贴)，而“70/90”正属于硬管制。硬性管制宜粗不宜细，最好为市场机制留些空间出来。正是在这一层面上考量，笔者认为应慎重出台《90平方米以下住宅设计要点》，在“70/90”大框架下面，完全可以让开发商自由竞买住宅用地，他们可以根据各自对市场需求的判断，自由进行房型的规划和细节设计，当然其前提是符合国家关于住宅建筑的相关规范。这样，就可以比较好地解决行政管制和市场激励之间的均衡。

　　业内外目前最关注的一点是：“70/90”是否具有合理性，能不能执行下去？笔者认为，必须以辩证的眼光看待这一问题。从短期分析，这一政策是合理的。原因有三点：其一，1998年房改以来，住宅商品化、市场化的速度过快，单靠市场机制无法解决中低收入群体的住房难题。其二，在同一时期，我国的住房保障建设严重滞后，同时构建和谐社会客观要求住宅产业的发展向弱势群体倾斜，因此现在必须要“补功课”。其三，自2003年以来持续的房地产宏观调控成效表明，不动用行政手段根本无法短时间内优化供应结构。若一定要做预测，则三年之内这一政策基本能够执行下去，因为前几年积累的中小户型需求会集中释放，而且政府的决心大、态度严。

　　从长期着眼，这一政策有可完善之处。原因可归结为三点：其一，70%的覆盖面过大，可以临时治大病，却不能长期做疗养，全世界房地产市场成熟国家对住宅产业都有管制，但少有这么大面积的管制。其二，90平方米以下套型能否长期成为市场主流。我国目前城镇人均住房建筑面积已达26平方米(2005年数据)，近几年增速很快，2020年极有可能达到或超过35平方米；早在上世纪90年代初，世界多数发达国家的人均住房建筑面积已达30~40平方米，美国甚至高达60平方米，连人口密度大于中国的日本也超过30平方米。其三，这一政策虽然是硬性的，但其前提是开发商愿意依此条件拿地，如果几年后住房保障明显改善、中小户型市场需求也可能减少。

　　正是基于上述分析，“70/90”政策的未来走向，还要看各利益群体之间和持续博弈。

　　更多精彩内容请浏览第一财经的网站：www.china-cbn.com

　　中国首选，价值之选！欢迎订阅第一财经日报!

　　订阅电话：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(广州)0755—82416077(深圳)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。