政策对冲凸显楼市调控任重道远

　　回建强

　　建设部这两天玩了一次让所有人都瞠目结舌的政策“对冲”——1月9日晚9点发布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》(下称《设计要点》)，仅过了十几个小时又废除了。无论是房地产商还是普通消费者，都随着政策的突然变动坐了一回“过山车”。

　　纵览《设计要点》全文，最抢眼的内容是对各地各类90平方米住宅套型建筑面积标准予以了一些修正，并给出了按照住宅层数及气候类型确定的修正系数表，交叉组成16个修正系数。值得注意的是，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。

　　进一步分析《设计要点》，可以发现有几处硬伤导致建设部的废止行动。首先，修正系数在实质上修改了“90/70政策”。在16个修正系数中，除夏热冬冷地区6层以下住宅系数为1外，只有夏热冬暖地区6层以下住宅系数为0.99，其他地区的各类物业系数均大于1。换句话说，如果未来小户型住宅设计按照《设计要点》执行的话，“国十五条”规定的“90平方米住宅占新开工、新规划面积不低于70%”政策将名存实亡。虽然《设计要点》的编制是倾向于人性化，有其合理的成分，但90平方米这条政策红线依然是当前不可逾越的鸿沟。

　　其次，《设计要点》中修正系数的执行难于把握。修正系数表显示，住宅层别分6层以下、7至11层、12至18层和19层及以上四档，气候类型分严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖及温和地区四档，交叉组成的共计16个修正系数。由于我国幅员辽阔，各地房地产产品设计及建筑规范确实存在明显差异。在具体执行时如何确定项目的修正系数并保证符合标准？如何防范在产品设计实施过程中的违规、投机及寻租问题？显然，修正系数的存在很有可能加大政策执行成本和监督成本，这并不符合政府出台政策的初衷。

　　再次，《设计要点》政策导向有误区。修正系数的决定因素之一，住宅层别划分为四档，住宅层数越高，修正系数越大。在实际开发中，单套面积越大、层数越高的楼盘其建设成本越低。房产开发商会根据政策给出的几个选项，在许可的范围内做出最优选择。显然，开发商会集中选择修正系数较大，单套面积更大的高层楼房设计。这种政策导向有可能造成同一地区房产结构及楼层设计过于单一。

　　建设部发布《设计要点》，其出发点是配合《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的具体实施，同时体现了其鼓励住宅

建筑节能设计的初衷。应该说，建设部的这个动作是值得肯定的，也得到了社会的积极响应。然而，建设部出人意料地迅速废止了该征求意见稿，以上因素也确实值得考虑。此事件或许说明了一个事实：2007年，房地产调控依然任重道远，措施的推出，需要更细致的工作和更精准的谋划，既要考虑整体利益与局部利益的结合，还要考虑措施的可操作性和成本。

　　(作者为上海易居房地产研究院发展研究所研究员)

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